Продажа земельных участков в Подмосковье

Выгодно ли сейчас начинать загородные проекты?

Список блогов

Текущий блог

Войти

Регистрация

29.04.2015 12:41:07

Павел Матюхин, iResidence

Сегодняшнее состояние рынка загородной недвижимости характеризуется разнонаправленными тенденциями. Одни игроки объявляют о переходе из элитки в эконом, другие завлекают клиента сказочными скидками, третьи бравируют «неизменно высокими продажами» на фоне падающего рынка, а четвертые молча сворачивают новые проекты.

Безусловно, загородный рынок очень разношерстный, как по географии, так и по форматам строительства и ценовым сегментам. Но как застройщиков, так и покупателей как никогда волнует вопрос: «Нужно ли сейчас начинать новые проекты?»

По роду своей деятельности, мне приходится ежедневно заниматься оценкой инвестиционной привлекательности новых проектов загородной недвижимости. Каждый проект уникален по-своему, но есть общие условия для успешного старта проектов именно сейчас.

Наличие земли в собственности. Земля — основная статья затрат. Причем необходима земля нужной категории и вида использования. Напомню, что с начала 2014 года существенно усложнилась процедура перевода земель сельхозназначения в земли населенных пунктов или под дачное строительство. Поэтому наиболее устойчиво чувствуют себя застройщики, которые ранее уже купили землю, перевели ее в нужную категорию или изменили вид разрешенного использования.

Транспортная доступность важнее расстояния. Принятое ранее территориальное зонирование: до первой бетонки, до второй бетонки и т. д. — уходит в прошлое. Транспортная сеть Подмосковья динамично развивается. Например, с открытием скоростной трассы М11 («Новая Лениградка») 30 км можно «пролететь» за 20 минут, что полностью переворачивает привычные представления о расстояниях.

Социальная инфраструктура становится обязательной даже в недорогих сегментах. При согласовании проектов подмосковные власти все пристальнее обращают внимание на оснащенности новых поселков социальными объектами. При этом только 10% коттеджных поселков имеют на своей территории, например, детские сады. Поэтому наличие детских образовательных и здравоохранительных учреждений становится обязательным атрибутом не только элитных поселков, но даже проектов комфорт-класса. Поэтому настоящее и будущее однозначно за проектами комплексного освоения территорий.

Мульти- и евроформат. Ключевым фактором успеха любого девелоперского проекта является «попасть в рынок». В этом случае девелопер может обоснованно повышать цены по мере развития проекта несмотря на сезонность или рыночные колебания спроса. Например, в 2014 году стоимость земельных участков в проекте «Экогород Векшино» выросла в среднем на 35%. А изначально неудачные проекты не удастся сдвинуть ни скидками, ни массированной рекламой. Сформировавшимися тенденциями последних лет можно назвать мультиформатную застройку. Когда в рамках одного проекта (т. н. «большой территории») реализуются и участки без подряда, и с подрядом, и готовые коттеджи или таунхаусы.

Еще один тренд — это рациональный подход к площади участков и домов (евроформат). Земельный налог ощутимо вырос, коммунальные платежи индексируются регулярно. Как результат, спрос смещается от больших домов и участков к энергоэффективным домам в среднем 100-140 м2 и участкам 8-12 соток.

Таким образом, выгодно остается реализовывать крупные проекты, где несколько схожих поселков объединены в общую территорию комплексного развития. Такие проекты сейчас выгодны всем участникам рынка:

Покупая участок в таком проекте, потребитель получает не островок земли, обнесенной забором, а полноценную инфраструктуру для жизни, практически не уступающую городской. Представьте, что вы живете в 20–30 минутах езды от кольцевой в окружении настоящего леса, на территории поселка есть теннис, гольф, пляж. Ваш поселок входит в группу поселков, и в вашем распоряжении и зоопарк, и детский сад, и школа, медицинский пункт.

Девелопер получает устойчивый долгосрочный проект, оптимизируя затраты за счет масштаба.

Государство охотно поддерживает именно такие проекты, т. к. строительство социальных объектов берет на себя девелопер.

Теги: купить землю, купить землю в Московской области, Подмосковье, инвестиции в землю, участок без подряда, купить дом, купить коттедж