Как выбрать участок под ИЖС без рисков: юридические и технические подводные камни

Участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) может выглядеть идеальным, но иметь юридические или технические ограничения, которые сделают строительство невозможным или слишком дорогим. Основные риски связаны с видом разрешенного использования (ВРИ), обременениями, охранными зонами, грунтом, уровнем воды и отсутствием коммуникаций. Проверка документов и участка до сделки экономит сотни тысяч рублей и годы нервов. Подробнее — в нашей статье.

Контекст

• В 2024-2025 годах спрос на ИЖС вырос из-за дороговизны квартир и развития загородного строительства.

По данным мониторинга объемов жилищного строительства, который ведет Минстрой России, из 91,55 млн квадратных метров, введенных на 1 декабря 2025 года, 59,47 млн приходится на ИЖС, что составляет почти 65 %.

Увеличил спрос на ИЖС и федеральный закон № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу», который вступил в силу 1 марта 2025 года. Документ сделал возможным использование безопасного механизма эскроу при строительстве индивидуальных жилых домов.

• По данным Росреестра, в 2024 году почти каждая пятая сделка с землей сопровождалась юридическими проблемами после покупки.

Чаще всего проблемы связаны с наличием обременений, вопросами перехода прав собственности и наследства, спорами вокруг границ земельных участков и кадастровыми ошибками. Поэтому в первую очередь нужно проверять документы. Возможно, выезд на осмотр самого участка после этого и не потребуется. Участок «под ИЖС» может оказаться «непригодным» для строительства дома из-за неподходящей категории земель или вида разрешенного использования.

Что такое участок под ИЖС и какие требования к нему предъявляются

Что означает ИЖС с точки зрения закона

Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земельного участка. Любая деятельность на земле, в том числе строительство, может вестись только в соответствии с категорией земель и ВРИ.

Категория земель (целевое назначение) устанавливается в соответствии с Земельным кодексом РФ. В нем всего семь видов категорий, один из них — земли населенных пунктов.

Вид разрешенного использования определяют Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования, на территории которого находится участок. ВРИ и категория не могут противоречить друг другу. Классификатор видов разрешенного использования утвержден приказом Росреестра.

Чем ИЖС отличается от СНТ, ДНП и ЛПХ

В соответствии с Градостроительным кодексом, ИЖС — это вид разрешенного использования земельного участка в границах населенных пунктов, при котором можно построить объект индивидуального жилищного строительства.

СНТ — это «садоводческое некоммерческое товарищество»: организационно-правовая форма объединения граждан, образованного для ведения садоводства и совместного решения вопросов управления общим имуществом. СНТ образуют на землях с видом разрешенного использования «для ведения садоводства». В отличие от ИЖС, которое может вестись исключительно в границах населенных пунктов, СНТ могут быть и за их пределами, на сельхозземлях.

До 2019 года также существовала такая форма, как ДНП — дачное некоммерческое партнерство. С 2019 года в соответствии с принятыми изменениями в 2017-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» создание новых ДНП больше не допускается.

ЛПХ — личное подсобное хозяйство — еще один вид разрешенного использования. Строить дом для постоянного проживания на таком участке можно, если он находится в пределах населенного пункта и относится к зоне жилой застройки.

Что разрешено строить и какие ограничения действуют

Получив участок под ИЖС, собственник не может строить, как заблагорассудится. Градостроительный кодекс, СанПиН (Санитарные правила и нормы), СП (своды правил, которые утверждает Минстрой), а также ряд других документов регламентируют параметры строительства.

Плюс в каждом субъекте РФ действуют региональные нормы градопроектирования (РНГП), которые регулируют этажность, высоту, отступы от границ, процент застройки земельного участка. В Подмосковье, помимо этого, постановлением правительства Московской области от 26 декабря 2025 года утверждены Требования к развитию ИЖС в регионе — документ, который регулирует основные параметры индивидуальной жилой застройки.

Параметр ИЖС	Тип строения	Разрешенный минимум
Отступы от границ соседних участков	Жилой дом	3 метра
	Хозпостройки (сарай, гараж)	1 метр
	Баня из негорючих материалов или электрическая	1 метр
	Баня деревянная или дровяная	8 метров
	Уличный туалет или септик	2 метра
	Хозпостройка для содержания животных	4 метра
Отступ от «красных линий»:	Жилой дом	—
— улицы		5 метров
— проезда		3 метра
Отступ от жилых домов	Жилой дом из негорючих материалов	6 метров
	Деревянный или каркасный жилой дом	10 — 15 метров (в зависимости от материала второго дома)
	Уличный туалет или септик	8 метров
	Баня	8 метров
	Гараж	6 метров
Этажность	Жилой дом	3 этажа
Высота	Жилой дом	20 метров
Процент застройки земельного участка	Все объекты капитального строительства в совокупности	40 — 60 % (регулируется региональными нормативно-правовыми актами); в Подмосковье — 40 %

Юридические «подводные камни» при выборе участка под ИЖС

Вид разрешенного использования и категория земли

Надпись «ИЖС» в объявлении ничего не гарантирует. Представьте, что сайт-агрегатор объявлений о продаже недвижимости — это виртуальный «забор», на котором может быть написано, что угодно. Поэтому каждое слово в объявлении должно быть подтверждено документами. При этом при выборе участка под ИЖС нужно учитывать юридические «подводные камни».

Какие ВРИ реально подходят для строительства жилого дома:

• индивидуальное жилищное строительство (категория: земли населенных пунктов), код в классификаторе 2.1;
• для ведения садоводства (категория: земли населенных пунктов), код в классификаторе 13.2;
• для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) (категория: земли населенных пунктов), код в классификаторе 2.2.

Опасные формулировки

1. Участки «для ведения садоводства» могут выделяться как в границах населенных пунктов, так и за их пределами, на землях сельхозназначения: в этом случае могут возникнуть проблемы с получением адреса и регистрацией. Кроме того, владельцы таких участков будут вынуждены самостоятельно, без помощи администрации ближайшего населенного пункта, решать все возникающие вопросы коммунального обеспечения, социальной инфраструктуры, транспортного обслуживания, содержания территории, расчистки дорог и т. п.
2. Фатально перепутать ВРИ «для ведения садоводства» (13.2) и просто «садоводство» (код в классификаторе 1.5), которое подразумевает выращивание многолетних плодово-ягодных культур на землях сельхозназначения и позволяет размещать только здания и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции. Строить жилье при таком ВРИ нельзя!
3. ВРИ «для ведения огородничества» (код в классификаторе 13.1) — это не то же самое, что «для ведения садоводства». На участке «для ведения огородничества» можно построить максимум сарай — разрешено «размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур». Жилье на таких участках строить нельзя!
4. В действующем классификаторе видов разрешенного использования участков, предназначенных «для дачного строительства», не существует, как нет в законодательстве самого понятия «дачи» и всех терминов со словом «дачный». Зарегистрированные до 2019 года участки с ВРИ «садовый земельный участок», «для садоводства» (не путать с «садоводством» для сельхозпроизводства плодово-ягодных культур), «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного хозяйства» и «для дачного строительства» теперь приравнены к ВРИ «для ведения садоводства».
5. Также нельзя путать ВРИ «для ведения ЛПХ (приусадебный участок)» с кодом 2.2 и «ведение ЛПХ на полевых участках» с кодом 1.16: классификатор отдельно оговаривает, что на них запрещено возведение любых объектов капитального строительства, в том числе индивидуальных жилых домов.

ВРИ	Категория земель	Что можно строить	Минусы
Для индивидуального жилищного строительства	Земли населенных пунктов	Индивидуальный жилой дом высотой до 3 этажей и 20 метров, гараж для собственных нужд, хозпостройки	Высокая стоимость земельных участков, высокие налоги
Для ведения садоводства	Земли населенных пунктов	Индивидуальный жилой дом высотой до 3 этажей и 20 метров, садовый дом, гараж для собственных нужд, хозпостройки	—
	Земли сельскохозяйственного назначения	Индивидуальный жилой дом высотой до 3 этажей и 20 метров, садовый дом, гараж для собственных нужд, хозпостройки	Невозможно получить адрес и постоянную регистрацию. Все вопросы жизнеобеспечения собственники решают самостоятельно, без участия администрации муниципального образования
Для садоводства	Земли сельскохозяйственного назначения	Хозпостройки, не являющиеся объектами недвижимости, для хранения инвентаря и урожая	Дом, возведенный на таком участке, невозможно зарегистрировать; более того, он может быть снесен по решению суда
Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)	Земли населенных пунктов	Индивидуальный жилой дом высотой до 3 этажей и 20 метров, гараж для собственных нужд, хозпостройки	—
Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках	Земли сельскохозяйственного назначения	Хозпостройки, не являющиеся объектами недвижимости, для хранения инвентаря и урожая	В этом ВРИ отдельно оговаривается «без права возведения объектов капитального строительства»

«Статус земельного участка и кадастровый номер можно проверить в выписке из ЕГРН. В ней же указываются обременения, если они есть, — поясняет риелтор Екатерина Каламата. — Изучите также Публичную кадастровую карту, в том числе уточните кадастровую стоимость. От нее зависит размер налоговых отчислений. Также к кадастровой стоимости или статусу земельного участка могут быть «привязаны» членские взносы».

Ограничения, обременения и сервитуты

Помимо вида разрешенного использования и категории земель, перед покупкой участка под ИЖС необходимо проверять наличие ограничений, обременений и сервитутов, которые несут риски.

Ограничения

Ограничения прав на землю регламентируют, что можно строить на земельном участке и можно ли вообще, и при соблюдении каких именно условий.

Ограничения связаны с обеспечением общественных интересов и могут быть установлены Земельным кодексом, федеральными законами, органами исполнительной власти или местного самоуправления. Чаще всего они накладываются на земельные участки в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Полный перечень видов ЗОУИТ перечислен в ст. 105 Земельного кодекса РФ. Ограничения не влияют на право владения землей: собственник может свободно распоряжаться участком — продать, подарить, заложить в банк, сдать в аренду и т. д.

К зонам с особыми условиями использования территорий относятся:

• зоны охраны и защитные зоны объектов культурного наследия;
• охранные зоны объектов электроэнергетики, железных дорог, трубопроводов, линий и сооружений связи;
• придорожные полосы автодорог;
• водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы;
• приаэродромные территории и другие.

Отдельно необходимо сказать о водоемах. «Дом у воды» — мечта многих. Однако, если участок попадает в охранную зону источников питьевого водоснабжения, любое строительство на нем запрещено.

Ограничения и регламенты отражены в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). В этом документе указывается возможное пятно застройки — место в пределах земельного участка, которое может быть использовано для строительства дома.

«Независимо от того, покупаете участок с домом или без, — проверяйте трехметровые отступы от границ, — говорит риелтор Екатерина Каламата. — Контроль за соблюдением этой нормы ужесточается, поэтому на маленькие и «изрезанные» по форме участки спрос будет падать. Актуальный градостроительный план запросите непосредственно перед покупкой, так как подзаконные акты, постановления территориальных органов и т. д. могут меняться каждый квартал».

Обременения

Обременения, в отличие от ограничений, накладываются для обеспечения интересов третьих лиц, влияют на право распоряжения землей и подлежат регистрации в Росреестре. Могут возникать в силу договора (например, ипотеки, аренды или ренты), по решению суда или правоохранительных органов. Частными случаями обременений являются залог, арест и ипотека.

Залог недвижимости — способ обеспечения обязательств заемщика, при котором кредитор имеет право удовлетворить свои требования к должнику за счет стоимости заложенного имущества.

С точки зрения законодательства РФ, любой залог недвижимости является ипотекой. Но в сложившейся банковской практике залог и ипотека различаются целями кредитования.

Кредит под залог недвижимости может выдаваться с любой целью: обучение, лечение, крупные покупки (потребительский), развитие бизнеса — неважно.

Ипотека — частный случай залога. Ипотечный кредит, как правило, выдается на приобретение или строительство объекта, который и является предметом залога. При этом заложенное имущество остается во владении и пользовании у залогодателя, но распоряжаться им свободно собственник не может: любая сделка требует одобрения кредитора (банка).

Арест — это мера обеспечения сохранности имущества, которую применяют судебные приставы. Арест включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости — ограничение права пользования или изъятие. То есть, если при ипотеке можно распоряжаться недвижимостью с согласия кредитора, то при аресте никакие сделки невозможны.

Частные и публичные сервитуты

Сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции или эксплуатации линейных объектов и других нужд, которые не могут быть обеспечены иначе. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе брать плату за пользование его землей, например установить платный проезд.

Частный сервитут устанавливается по соглашению между собственниками участков либо по решению суда и регистрируется в Росреестре.

Публичный сервитут устанавливается решением органа власти в интересах государства, местного самоуправления или населения, отказаться от него нельзя.

«Обременения земельных участков подлежат регистрации в Росреестре и отражены в выписке из ЕГРН. Ограничения на застройку, в том числе связанные с ЗОУИТ, указываются в градостроительном плане земельного участка, — говорит риелтор Екатерина Каламата. — Заказать его можно в офисах «Мои документы». Проверьте близость «общественно значимых объектов», статус ближайших дорог, наличие водоемов, лесных массивов или газовых труб. Часто на месте «неудобного объекта» не видно — закопан или скрыт, а на карте отмечен. Предоставить к нему доступ госструктурам или другим службам собственник будет обязан по первому требованию».

Границы участка и межевание

Почему «участок без границ» — зона повышенного риска

Участок «без границ» — это участок, в отношении которого не проводилось межевание. В выписке из ЕГРН в таких случаях может быть указано, что границы определены «линейными промерами», в «условной» или «неизвестной системе координат» или вовсе «не установлены в соответствии с требованиями законодательства». С 1 марта 2025 года регистрация таких участков запрещена, то есть без межевания продать их невозможно. Кроме того, «отсутствие границ» влечет риски ИЖС: споры с соседями, неверное начисление налогов, невозможность узаконить постройки.

Как проверить соответствие границ на местности и в ЕГРН

«Рекомендую перед покупкой участка вызвать кадастрового инженера и проверить план межевания на местности», — говорит риелтор Екатерина Каламата.

Также можно провести геодезические работы по выносу границ земельного участка «в натуру» и закрепить межевые знаки. Найти специалиста можно через «Реестр кадастровых инженеров» на официальном сайте Росреестра.

Типовые споры с соседями

Статистика свидетельствует, что наиболее часто в судебной практике встречаются дела о разрешении споров соседей о границе участков: люди не могут договориться между собой! Поэтому так важно грамотное межевание участка ИЖС.

Документы продавца и история участка

Один собственник или несколько

Покупать участок ИЖС у одного собственника проще и безопаснее. Если земля находится в общей или долевой собственности, то сделка в обязательном порядке регистрируется у нотариуса. Одна из его задач — удостоверить, что участниками соблюдено преимущественное право покупки доли.

«Соберите, желательно с юристом или риелтором, копии всех документов на участок ИЖС: основания прав собственности, планы межевания. Перепроверьте историю перехода прав и любые возможные обременения: ипотека, пожилой или несовершеннолетний собственник, залоги, наследство, маткапиталы, потенциальное банкротство, суды с родственниками и иждивенцами, — советует риелтор Екатерина Каламата. — Постарайтесь получить подтверждение дееспособности и вменяемости продавца. После рассказов о знаменитостях и пожилых пенсионерках, которые требовали задним числом отменить продажу недвижимости, дуем на воду».

Старые документы (до 1998 года): чем опасны

Реестр прав на недвижимость ведется в России с 1998 года. Права, возникшие до 31 января 1998 года, государство признает. Однако по таким документам невозможно отследить переходы прав собственности, ограничения и обременения. Поэтому в таких ситуациях требуется особенно тщательная проверка перед покупкой.

Единственный способ легитимно купить такой участок — это сначала зарегистрировать на него права продавца. Бывает, что при проведении правовой экспертизы госрегистраторы находят противоречия или неточности, которые не позволяют зарегистрировать право до их устранения (ошибки в документах, расхождения в площади).

Продажа по доверенности

Сделки купли-продажи участков ИЖС по доверенности относятся к числу «рискованных». Однако в некоторых обстоятельствах это единственно возможный вариант. Что нужно проверить в самой доверенности:

• наименование и актуальность (не отозвана ли);
• место и дата выдачи (если нет даты, доверенность считается недействительной);
• сверить паспортные данные доверителя и доверенного лица;
• полномочия доверенного лица (например, на сбор документов для подготовки сделки, на регистрацию перехода прав собственности);
• на какой объект или комплекс имущества выдана доверенность — адреса, кадастровые номера, площадь.

Также уточните, кто и каким образом удостоверяет сделку (подписывает документы) и получает деньги.

Технические «подводные камни», о которых часто забывают

Рельеф и особенности участка

Как визуально оценить особенности рельефа?

Выбирая землю, приходится оценивать не только юридические риски, но и технические. Например, неподходящий для строительства грунт или рельеф могут привести к ошибкам при покупке участка для ИЖС.

«Находясь на месте, можно оценить рельеф земельного участка, насколько он ровный или неровный, — считает генеральный директор инженерно-геодезической компании «ТопГео» Максим Коробейников. — Важно учитывать также расположение относительно окружающего ландшафта. Даже если участок кажется ровным, его расположение в низине может привести к подтоплению.

На визуально ровном участке террасирование, как правило, не требуется, так как оно применяется для участков с перепадами высот в 2 метра и более. Террасирование предполагает создание ступенчатых переходов между самой высокой и самой низкой точками участка».

Уклон, низины, насыпные грунты

«Небольшой уклон — это преимущество, так как он способствует естественному отводу воды, предотвращая ее скопление, — продолжает Максим Коробейников. — Важно учитывать направление уклона: если он направлен в центр участка, это может привести к проблемам с водостоком».

Участки в низинах склонны к подтоплению. Однако, если рядом есть естественный водоток (например, река), вода может уходить, уменьшая риск подтопления.

«Насыпные грунты нестабильны, склонны к оседанию и сползанию, что делает их непригодными для строительства, — предостерегает Максим Коробейников. — Они могут состоять из строительного мусора, битого кирпича и других непригодных материалов».

Грунт и уровень грунтовых вод

Почему геология — не формальность

«При проектировании исходными данными являются отчеты по геологии и геодезии. Первый позволяется оценить качество и несущие способности грунта, его состав и уровень грунтовых вод. Второй — уровень перепада высот, наличие сетей на участке, строений. Оба отчета наряду с техническим заданием от заказчика определяют, как будет устроен фундамент дома, его конструктивные особенности и стоимость», — говорит Дмитрий Анпилогов, основатель и руководитель Бюро АРТПРО.

По мнению генерального директора инженерно-геодезической компании «ТопГео» Максима Коробейникова, геологические изыскания позволяют:

• Правильно выбрать тип фундамента. В зависимости от состава грунта (песок, глина, насыпной грунт и т. д.) выбирается тип фундамента (ленточный, свайный, плитный и т. д.).
• Рассчитать несущую способность. Геология помогает определить, какой вес может выдержать грунт, что важно для предотвращения просадки или разрушения фундамента.
• Предотвратить проблемы в будущем. Без геологических исследований существует риск, что фундамент может деформироваться, треснуть или перекоситься. Это приведет к повреждению всего здания.

«Если геологическое исследование выявило грунты, агрессивные к бетону, выполняют замену грунта, что существенно удорожает себестоимость строительства», — дополняет Дмитрий Анпилогов.

Как и когда нужно заказывать исследование грунтов?

«Исследование грунтов участка ИЖС нужно заказывать до начала проектирования здания,так как результаты геологических изысканий служат основой для разработки проекта фундамента и всего сооружения, — говорит Максим Коробейников. — Проведение исследований после проектирования нецелесообразно».

«Заказывать геологию и геодезию участка необходимо в организациях, имеющих соответствующий допуск СРО для инженерных изысканий. Весной и осенью заказывают геологию для понимания экстремальных значений залегания грунтовых вод и «верховодки». Летом и осенью — идеальный сезон для определения несущей способности грунта», — считает Дмитрий Анпилогов.

«Нужно бурить как минимум 3 скважины по углам будущего дома на глубину не менее 6 метров. Делать это должен специалист, а не «мужик с буром», — советует руководитель компании Biktagirov Art Артур Биктагиров.

Как высокий уровень грунтовых вод влияет на фундамент и бюджет

«Самый простой способ определить уровень грунтовых вод (УГВ) — заглянуть в ближайший колодец весной. Если вода ближе 2 метров к поверхности — это высокий УГВ, — говорит Артур Биктагиров. — Ищите также застоявшиеся лужи, влаголюбивые растения — явный признак низины и близости воды к поверхности».

«Высокий уровень грунтовых вод (1,5-2 метров от поверхности) влияет на выбор типа фундамента, общий бюджет строительства и может привести к дополнительным рискам при покупке участка ИЖС. В таких условиях строительство подвала невозможно, так как он будет постоянно затапливаться, — рассказывает Максим Коробейников. — Для участков с высоким уровнем грунтовых вод чаще всего используются свайные фундаменты — железобетонные или металлические. Металлические сваи, хотя и дешевле, подвержены коррозии из-за постоянного контакта с водой и требуют дополнительных мер защиты.Выбор типа фундамента и необходимость гидроизоляции напрямую влияют на стоимость строительства, увеличивая бюджет».

В какой местности риски максимальны

Идеальный участок, по мнению Максима Коробейникова, расположен на вершине холма или возвышенности, вдали от водоемов. Такой участок будет сухим, с низким уровнем грунтовых вод, что минимизирует риски подтопления и упрощает строительство фундамента. Однако, возможно, потребуется дополнительное увлажнение почвы для некоторых видов растений.

Проблемный участок, как считает эксперт, находится вблизи водоемов, в низине или на склоне. Такие участки подвержены риску подтопления, особенно в периоды дождей и таяния снега. Близость водоемов указывает на высокий уровень грунтовых вод, что усложняет строительство и требует дополнительных мер по гидроизоляции и дренажу.

Коммуникации: реальность против обещаний

Электричество: мощность, ТУ, сроки

Ключевой момент — коммуникации на участке ИЖС. В Подмосковье в конце 2025 года приняты Требования к ИЖС, по которым новые загородные поселки должны быть обеспечены коммуникациями. Номер один в списке — электросети. В любом регионе присоединение к электросетям — обязательное условие для признания дома жилым.

«Перед покупкой участка затребуйте у продавца и изучите все документы на подключенные коммуникации и специальное оборудование: договоры о подключении и техническом обслуживании, квитанции за газ, электричество, воду; паспорта и сертификаты на оборудование; акты о проверках, — советует риелтор Екатерина Каламата. — Получив эти данные, вы, во-первых, убедитесь в законности подключения, во-вторых, сразу посчитаете для себя энергоэффективность дома и последующие расходы».

Если поселок застраивается с нуля, необходимо запросить у застройщика договоры о технологическом присоединении и выяснить, какой объем работ выполнен в рамках договоров. Как минимум должен быть подписан договор на поставку электроэнергии, предусматривающий строительство трансформаторной подстанции. В Подмосковье расчетный минимум для обеспечения новых загородных поселков электроэнергией — 15 кВт на домовладение. На этот же минимальный объем потребления можно ориентироваться и в других регионах.

Газ: догазификация и ограничения

Если участок под ИЖС находится в населенном пункте, где есть газ, то подвести его до границ участка можно бесплатно по программе догазификации, дальше — за счет собственника. Проверить, входит ли населенный пункт в программу догазификации, можно на сайте Единого оператора газификации.

Важный момент: если участок находится в составе СНТ, то для участия в программе догазификации необходимо решение общего собрания, и газ в этом случае подведут только до границ товарищества.

Вода и канализация: скважина, септик, централизованные сети

Тип водоснабжения участка ИЖС зависит от его расположения: в населенном пункте или условно «в чистом поле». Идеальный вариант — подключение к централизованным сетям. Если поселок строится с нуля, поинтересуйтесь у застройщика, как дома будут обеспечиваться водой. Все чаще встречается вариант, когда застройщики строят единый водозаборный узел на весь поселок и сети водоснабжения и водоотведения. Расчетный минимум потребления в Подмосковье для новых поселков — 1,5 кубометра воды в сутки с учетом полива.

Если централизованные сети не предусмотрены, тогда — скважина и индивидуальный септик. Минусы этого варианта — необходимость обслуживания инфраструктуры.

Подъездные пути и инфраструктура

Дороги «на бумаге» и в реальности

Если участок приобретается в поселке, создаваемом с нуля, оценить, как спроектирована улично-дорожная сеть, поможет проект планировки территории — запросите его у застройщика. Если участок находится в уже действующем поселке, обратите внимание на следующие моменты:

• связанность с подъездной дорогой общего пользования;
• непрерывность улично-дорожной сети;
• ширина проезжей части (проедет ли пожарная машина?);
• парковочные места;
• наличие тротуаров;
• дорожное покрытие;
• разворотные площадки.

Доступ зимой и весной

В процессе проверки участка под ИЖС выясните, в чьей собственности находится улично-дорожная сеть? Кто управляет общим имуществом? За чей счет оно содержится? Какой размер членских взносов? Не редкость ситуации, когда дороги находятся в частной собственности, плата за проезд непомерная, а на ремонт дороги летом или на расчистку от снега зимой вынуждены «скидываться» собственники земельных участков. Выражение «коттеджное рабство» появилось не просто так.

Школы, магазины, медицина, транспорт

Выбирая участок под ИЖС, ответьте на вопросы:

• Планируете ли вы проживать на участке круглый год или только летом?
• В течение всей недели или только приезжать по выходным?
• Как и на чем будете добираться — на личном или общественном транспорте?
• Где находятся ближайшие школа, детский сад, поликлиника и остановка общественного транспорта?
• Есть ли среди ваших членов семьи люди «группы риска» по здоровью — маленькие дети, пожилые родственники?

Выясните в администрации, какие у властей планы по развитию района, в котором находится участок ИЖС. Однако необходимо понимать, что обеспечение социальной инфраструктурой возможно только в пределах границ населенных пунктов. Это важно, если участок находится в СНТ на землях сельхозназначения. Никто не будет строить там школу или поликлинику.

Как проверить участок под ИЖС: пошаговый алгоритм

1. Проверка выписки из ЕГРН.
2. Анализ ВРИ и категории земли.
3. Проверка ЗОУИТ и ПЗЗ.
4. Осмотр участка на месте.
5.  Геология и топосъемка.
6.  Проверка коммуникаций.
7.  Консультация с юристом и кадастровым инженером.

Основные риски участка под ИЖС и как их выявить

Риск	Как проявляется	Что делать
Неподходящий ВРИ	Строительство запрещено	Проверить ЕГРН
Ограничения	Ограничено пятно застройки	Анализ ГПЗУ
Высокий УГВ	Подтопление фундамента	Геология, геодезия
Нет коммуникаций	Дорогое подключение	Запрос ТУ
Нет межевания	Споры с соседями	Кадастровые работы

Часто задаваемые вопросы

Что нужно знать перед покупкой участка под ИЖС?

Вид разрешенного использования и категорию земель, возможные обременения — для этого нужно изучить выписку из ЕГРН, Правила землепользования и застройки, Публичную кадастровую карту.

Какие риски самые опасные при покупке земли под дом?

Юридические, связанные как с несоответствием ВРИ жилищному строительству, так и с переходом прав собственности (неулаженные споры о наследстве, банкротство, интересы несовершеннолетних и т. п.)

Можно ли строить дом, если участок с ограничениями?

Зависит, какие именно ограничения. Нужно изучить ГПЗУ — градостроительный план земельного участка.

Стоит ли покупать участок без коммуникаций?

Только если вы железобетонно уверены, что застройщик выполнит свои обязательства и обеспечит коммуникации. Или если сам участок без коммуникаций, но в населенный пункт они подведены. В остальных случаях — не стоит.

Как понять, что участок проблемный, еще до сделки?

Пообщаться с соседями — как по поводу владельцев, взаимоотношений в семье, проживающих, так и по техническим вопросам. «Поговорите с теми, кто уже построился. Узнайте, с какими проблемами столкнулись, какой фундамент сделали, есть ли дренаж и как ведет себя вода весной. Это самая ценная и бесплатная экспертиза», — считает эксперт Артур Биктагиров.

Заключение

• Покупка участка под ИЖС — это юридический и технический проект, а не просто выбор «красивого места».
• Большинство рисков выявляются до сделки, если действовать системно.
• Не стоит экономить на проверке, так как цена ошибки — отсутствие возможности построить дом.

© rg.ru