Годами на рынке остаются прежде всего морально устаревшие особняки — с непродуманными планировками, устаревшей архитектурой, ремонтом в стилистике прошлых лет и при этом с завышенной ценой. Нередко такие объекты в итоге приобретаются исключительно ради земельного участка, а само здание после сделки подлежит сносу.
Сегодня рынок элитных домов на Рублево-Успенское шоссе и прилегающих направлениях условно разделен на два крупных сегмента: современные новые дома и так называемый старый фонд. Причем основной покупательский интерес сосредоточен именно в сегменте нового предложения.
«В 80% случаев клиенты начинают поиск с запроса на новый дом — либо без истории проживания, либо со сроком эксплуатации не более трех–четырех лет. Это связано с изменением образа жизни и требований к функционалу: покупателям важно, чтобы каждая спальня имела собственный санузел и гардеробную, а также был предусмотрен отдельный просторный мастер-блок», — отметил заместитель руководителя загородного департамента Whitewill Дмитрий Шилин.
По оценке экспертов, в среднем дорогие дома на Рублевке находят покупателя в срок от нескольких месяцев до полутора лет. «Объекты с удачными планировками, отвечающие современным стандартам и выставленные по рыночной цене, как правило, реализуются достаточно быстро — в пределах шести–девяти месяцев. Так, 23% домов на Рублево-Успенском направлении в 2025 году были проданы менее чем за полгода», — сообщила директор департамента загородной недвижимости NF Group Татьяна Алексеева.
«Новые дома стоимостью до 500 млн рублей на Рублево-Успенском шоссе и на Новой Риге в среднем продаются за шесть месяцев, хотя в отдельных случаях срок экспозиции может увеличиваться до восьми месяцев», — добавил Дмитрий Шилин.
Тем не менее на рынке присутствуют объекты, которые экспонируются годами. Речь идет об элитных особняках, построенных преимущественно в 2010-х годах и уже не соответствующих ожиданиям современных покупателей. По данным NF Group, максимальный срок экспозиции дома, проданного за последние пять лет, составил порядка 17 лет. При этом доля сделок с объектами, находившимися в продаже более десяти лет, за этот период не превышала 5%, уточнила Татьяна Алексеева.
По ее словам, наибольшая концентрация домов подобного возраста зафиксирована на Рублево-Успенском направлении, а также в Переделкино и стародачных локациях с исторически сложившейся застройкой. «В то же время и на Новой Риге значительная часть коттеджных поселков уже перешла в категорию поселков “с историей”», — отметила эксперт.
Почему элитные дома на Рублевке продаются по 10–15 лет
Как правило, столь длительная экспозиция характерна для морально устаревших объектов: с неудачными планировочными решениями, устаревшей или спорной архитектурой и ремонтом в дворцовом стиле, а также для домов чрезмерной площади — от 1 тыс. кв. м и более.
«15–20 лет могут находиться в продаже очень старые и дорогостоящие особняки с устаревшей концепцией. Чаще всего это дома с невысокими потолками, сложными, неэффективными планировками и избыточным декором — мрамором, позолотой, лепниной, которые собственники считают их главным достоинством», — рассказал представитель Whitewill.
«Однако текущий спрос ориентирован на совершенно иные параметры. Классические дворцовые интерьеры, темные помещения и дробные планировки сегодня практически не востребованы», — подчеркнул эксперт.
Еще один фактор длительной экспозиции — несоответствие цены рыночным реалиям, особенно если сам объект уже устарел функционально и визуально. По оценкам NF Group, доля лотов с существенно завышенной стоимостью составляет порядка 15–20%.
«Объекты с завышенной ценой могут продаваться очень долго. Продавец, как правило, ориентируется на сумму, которую хотел бы получить. Однако при отсутствии интереса со стороны покупателей он либо снимает дом с продажи, либо корректирует стоимость. В случае явного завышения мы рекомендуем снижать цену на 10–20%», — пояснила руководитель направления загородной недвижимости Kalinka Ecosystem Олеся Евсеева.
В целом, по мнению экспертов, говорить о системном перегреве рынка элитной загородной недвижимости не приходится. Рост цен во многом обусловлен объективными причинами — удорожанием строительных материалов, ростом стоимости рабочей силы и увеличением цен на земельные участки, отметил Дмитрий Шилин.
«В последние годы нельзя говорить о массовом завышении стоимости. Как правило, собственники формируют цену с учетом понесенных затрат, и нередко это действительно качественные дома с использованием импортных материалов и дорогой отделки», — добавила Татьяна Алексеева.
Дополнительный фактор, создающий иллюзию многолетней продажи, — формальное присутствие объекта в базах агентств. Дом может числиться в экспозиции годами и оставаться на сайтах, хотя фактически собственник уже отказался от намерения его продавать. «Из-за этого создается ощущение, что объект находится на рынке десять лет», — отметила Олеся Евсеева.
Элитный дом под снос
Дальнейшая судьба подобных объектов зависит от их первоначального качества и текущего состояния. «Если дом изначально построен с применением дорогих материалов, оснащен продуманными инженерными системами и брендовой отделкой, он сохраняет ликвидность и может быть приобретен для проживания — иногда с проведением легкого косметического обновления», — пояснила Татьяна Алексеева.
Если же объект требует ремонта, но обладает качественной архитектурой и грамотной планировкой, покупатели чаще рассматривают вариант реконструкции. «Когда же модернизация оказывается экономически или технически нецелесообразной, такие предложения переходят в сегмент покупки “под снос” — фактически по стоимости земли», — добавила она.
В последние годы специалисты отмечают устойчивый тренд: приобретение домов на вторичном рынке по цене земельного участка. Покупатель рассматривает локацию как основной актив, сносит существующее строение и возводит новый дом в соответствии со своими требованиями.
«В подобных случаях объект по сути продается как участок, без учета стоимости здания. Цена может быть снижена до уровня земли, а сам дом после завершения сделки демонтируется», — резюмировал Дмитрий Шилин.