Рубрика: Uncategorized

  • Материнский капитал разрешат использовать для ИЖС на садовых участках

    Семьям могут упростить использование материнского капитала для строительства и реконструкции жилых домов на участках для садоводства. Соответствующий законопроект подготовили депутаты КПРФ во главе с первым заместителем председателя ЦК партии Юрием Афониным. Документ планируют направить на отзыв в правительство, сообщает ТАСС.

    Инициатива предполагает внесение изменений в статью 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

    Сейчас материнский капитал разрешено направлять на строительство жилья на земельных участках для садоводства. Однако на практике Социальный фонд может отказать в перечислении средств, если в выписке из ЕГРН отсутствует формулировка «для собственных нужд». При этом в документах может быть указано назначение земли — «садоводство», «личное подсобное хозяйство» или «дачное строительство».

    Как пояснил Афонин, из-за особенностей оформления документов семьи не всегда могут компенсировать расходы на строительство дома за счёт маткапитала, даже если здание законно возведено и зарегистрировано как жилое. Отказы возможны и в случаях, когда сведения об участке были внесены в ЕГРН много лет назад.

    Предлагаемые поправки должны устранить эту проблему. Если законопроект примут, семьи смогут направлять материнский капитал на строительство или реконструкцию жилого дома на участке для садоводства без обязательного уточнения «для собственных нужд».

    Афонин отметил, что возможность обзавестись собственным жильём может стать дополнительным стимулом для рождения детей. По его мнению, законопроект должен получить поддержку правительства и быть принят в ближайшее время.

    Ранее Генпрокуратуру попросили проверить законность отказов в использовании материнского капитала для индивидуального жилищного строительства. Семьи, планирующие построить собственный дом с помощью господдержки, сталкиваются с трудностями при оформлении выплат. О том, как действовать в случае отказа, ранее рассказали юристы, опрошенные «Циан.Журналом».

  • Покупатели разменяли сотку

    В каких районах Подмосковья земля дешевеет, а в каких — дорожает

    За последний год цены на подмосковные участки менялись неравномерно. В ряде городских округов области земля подешевела на 22%, а в других — повысилась на 49%. «Ъ-Недвижимость» разбирался, покупка земли в каких районах Московской области может быть перспективной.

    Рекорды и антирекорды рынка

    Сегмент продажи земельных участков куда более устойчив к сегодняшним ипотечным сложностям, чем продажа новостроек. В первом квартале 2026 года в Подмосковье продавалось примерно по 4,1 тыс. участков в месяц, что на 22% меньше год к году, следует из подсчетов ЦИАН. Эта динамика оказалась меньше, чем снижение спроса на новостройки Москвы и Подмосковья. По данным Dataflat.ru, в январе—марте 2026 года объем продаж строящегося жилья в регионе упал на 30% год к году, до 1,14 млн кв. м.

    При этом снижение цены на участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и в садовых некоммерческих товариществах (СНТ) и садоводства разнится от района к району. Цена на участки под ИЖС в Подмосковье в апреле 2025 года снизилась на 12% год к году, до 476 тыс. руб. за сотку, следует из данных ЦИАН. Земля в СНТ, наоборот, прибавила 12% за последний год, до 332 тыс. руб. за сотку, уточняют аналитики.

    Сегмент земель под ИЖС продолжает пополняться объектами из земельного банка небольших девелоперов, которые отказались от своих проектов из-за дорогого проектного финансирования и необходимости продавать коттеджи по схеме с эскроу-счетами, поясняет главный аналитик ЦИАН Алексей Попов. В то же время цены на участки в СНТ стабильно выросли примерно на уровень инфляции, уточняет он.

    В отличие от других регионов, где цена определяется в первую очередь удаленностью от крупных городов, в Подмосковье на стоимость влияет сложная совокупность факторов.

    Среди них — перспективы повышения транспортной доступности, административные решения и статус земли, перспективы развития территорий, близость к проектам комплексного развития территорий, перечисляет ведущий эксперт по недвижимости агентства «Этажи» Анна Зайцева.

    Поэтому, продолжает она, цены на участки даже на отдаленных территориях могут быть высокими, если там выстроена хорошая логистика.

    Один из ярких примеров — Бронницы, где после запуска трассы М-12 интерес к земле и, следовательно, и ее стоимость начали резко расти, говорит Анна Зайцева. По подсчетам ЦИАН, в январе—апреле 2026 года в Бронницах цены на участки выросли на 49% год к году, до 384 тыс. руб. за сотку.

    Схожая ситуация с Клинским, Павлово-Посадским и Ступинским городскими округами (г. о.), где цену подогревает запуск МЦД и близость к ЦКАД, добавляет она. По данным ЦИАН, в январе—апреле 2026 года в Клинском г. о. цены выросли на 25% год к году, до 238 тыс. руб. за сотку, в Одинцовском и Павлово-Посадском — на 22%, до 1310 тыс. и 285 тыс. руб. соответственно, в Ступинском районе — на 21%, до 371 тыс. руб. Взлет цены в таких округах, как Павлово-Посадский или Ступинский, объясняются эффектом «низкой базы» прошлых лет в массовом сегменте и высокой активностью частных инвесторов на фоне инфляционных ожиданий, не исключает заместитель гендиректора бюро Modern House Яна Шамонаева. Одинцовский район стоит особняком: здесь цена растет из-за престижа этого направления, активного развития элитных коттеджных поселков и дефицита ликвидного предложения, поясняет госпожа Зайцева.

    Вместе с тем в Московской области есть районы, где земля, напротив, просела в цене.

    Так, в январе—апреле 2026 года средняя стоимость участков под ИЖС в Подольском городском округе снизилась на 22% год к году, до 611 тыс. руб. за сотку, говорится в подсчетах ЦИАН. В городском округе Королев цена упала на 11%, достигнув 969 тыс. руб. за сотку. В Чеховском округе стоимость составила 387 тыс. руб., что на 6% меньше год к году. Также земля немного подешевела в Ленинском и Дмитровском городских округах — на 2% и 1% соответственно. Здесь стоимость составила 1006 тыс. и 484 тыс. руб., уточняют в ЦИАН.

    Это может быть связано с вымыванием наиболее ликвидных предложений и отсутствием выхода новых проектов, не исключает Яна Шамонаева. По ее мнению, общее падение цен в этих районах обусловлено стагнацией спроса на неликвидные лоты, которые не подходят под требования современной загородной жизни.

    Факторы ценообразования

    Говоря о ценах на землю в каждом отдельном городском округе Подмосковья, опрошенные «Ъ-Недвижимостью» эксперты выделяют несколько факторов, влияющих на показатель. В близких к Москве локациях покупатель платит не столько за землю, сколько за доступ к определенному сценарию жизни: быстрый выезд в столицу, сложившуюся социальную среду, престиж направления, готовую инфраструктуру и более предсказуемую ликвидность на выходе, перечисляет основатель агентства «БезФильтров» Ригина Гордеева. В более удаленных округах цена сильнее зависит от базовой доступности и общего качества предложения, продолжает она. Влияет на цену транспортная связность, но не в километрах, а во времени и качестве маршрута. Участок в 45–60 км от МКАД по скоростному шоссе с понятным трафиком может стоить дороже, чем формально более близкий участок на перегруженном или неудобном направлении.

    К остальным факторам в агентстве «БезФильтров» причисляют инженерную подготовленность участка, подчеркивая, что «участок с понятным подключением к газу, электричеству, воде и доступу к дороге — это уже другой продукт». Из-за этого две внешне похожие локации могут иметь совершенно разную цену за сотку.

    Влияет на цену и ликвидность вида разрешенного использования участка, продолжает Ригина Гордеева. Участок может находиться на землях населенных пунктов с видом разрешенного использования земли под ИЖС, а может быть оформлен иначе, что влияет на возможность строительства, регистрации дома и в целом на ликвидность.

    Например, участок может попадать в водоохранную зону, санитарно-защитную зону, зону подтопления, охранную зону инженерных сетей или другие.

    «Формально земля может быть в собственности и продаваться, но возможности ее использования ограниченны, что автоматически влияет и на цену и на круг покупателей. Такие ограничения фиксируются в ЕГРН и должны проверяться до сделки. На практике это одна из причин, почему в двух соседних городских округах стоимость земли может сильно различаться»,— поясняет госпожа Гордеева.

    Средняя цена по округу может резко двигаться не только из-за общего подорожания или удешевления рынка, но и из-за изменений в экспозиции. Если в округе стало больше дорогих, хорошо подготовленных или просто крупных участков, средняя цена сотки пойдет вверх.

    Перспективы развития рынка

    Подмосковные сотки будут дорожать, причем не только в долгосрочной, но и годовой перспективе. Тренд на жизнь за городом укрепляется, а дома на участках, расположенных в 10–15 км от МКАД,— хорошая альтернатива городской квартире, считает управляющий партнер группы «Мета» Максим Лещев. При этом число ликвидных участков уменьшается, из-за чего в ближайший год цены вырастут, ожидает он.

    В ближайшие годы стоимость участков в Подмосковье может расти в среднем на 12–18% в год, то есть заметнее инфляции, считает Ригина Гордеева. «При этом динамика будет неравномерная. Ликвидные участки с инфраструктурой и коммуникациями будут дорожать, а “сырая” земля без понятного сценария использования — стагнировать или дешеветь»,— уверена она. Ключевым трендом 2026 года в сегменте станет смещение спроса в средний сегмент, где за разумные деньги можно получить землю с перспективой развития, а не просто дешевый участок «в поле», резюмирует эксперт.

    © kommersant.ru

  • Деньги непаханые

    Какие риски ждут инвесторов в земельные участки

    Рынок земельных инвестиций сегодня активно продается как история «быстрого девелопмента» и способ гарантированного обогащения. Однако на практике этап подготовки участка и приведения его в готовый продукт, например в оформленную землю под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), влечет за собой значимые юридические и экономические риски, о которых узнал «Ъ-Недвижимость».

    Покупка земель сельхозназначения с аукциона, смена их категории, получение нужного вида разрешенного использования (ВРИ), размежевание на участки и перепродажа их уже как готового продукта под строительство сегодня активно предлагаются на разных площадках и заинтересовали многих инвесторов. Несмотря на массовость, у властей пока нет консолидированных данных об объемах таких сделок. Порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) не предусмотрена отметка о приобретении земли через аукцион, пояснили «Ъ-Недвижимости» в Росреестре.

    Комплексное развитие

    Несмотря на привлекательность инвестиций в землю, предприниматели могут столкнуться с рядом неочевидных рисков. Один из них — это внесение приобретенной земли в проект комплексного развития территории (КРТ), из-за чего задуманный девелопмент на ней становится невозможным, отмечают в юридической фирме «Ляпунов, Терехин и партнеры».

    Так произошло с инвестором, который шесть лет назад приобрел 20 га сельхозземли в Серпуховском районе Подмосковья. Через несколько месяцев участок был включен в состав земель населенных пунктов, получен ВРИ под ИЖС, территория размежевана на участки по 8–15 соток с проездами и проходами. Собственнику оставалось получить технические условия на коммуникации и начать продажи, но он затянул все процессы до 2025 года. И, когда местная администрация включила территорию в проект КРТ, исключающий ИЖС, он столкнулся со сложностями.

    «Формально инвестор действовал корректно, но слишком долго. За это время муниципалитет посчитал территорию перспективной для собственного развития и включил ее в градостроительные планы»,— поясняет старший партнер юридической фирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры» Роман Ляпунов. В такой ситуации у собственника остается несколько вариантов, перечисляет он:

    • пытаться исключить свои участки из зоны КРТ и продолжать реализацию проекта самостоятельно;
    • дождаться изъятия участков по рыночной стоимости и требовать компенсации убытков, включая затраты на подготовку территории, если они документально подтверждены;
    • если проект КРТ фактически блокирует использование земли, но решение об изъятии не принимается, самостоятельно ставить вопрос о выкупе земли государством, поскольку использовать участки по целевому назначению стало невозможно.

    Скрытые коммуникации и неровный рельеф

    Еще одной распространенной проблемой, с которой сталкиваются земельные инвесторы, считаются скрытые коммуникации на приобретенных участках. Далеко не все из них отмечены на кадастровой карте, что в итоге может привести инвестора к неожиданным материальным затратам, говорит представитель агентства «Квадратный метр» Мария Билова.

    Например, инвестор приобрел земельный массив в Клинском районе Подмосковья для раздела и последующей продажи участков, однако в процессе освоения столкнулся с проблемами, которые изначально не были заложены в бюджет проекта. Уже после покупки в ЕГРН появились сведения о ранее не учтенной водоохранной зоне и береговой полосе небольшого ручья, прилегающего к территории. «В результате примерно треть участка фактически выпала из возможной застройки из-за специальных ограничений использования территории. Частично проблему удалось компенсировать путем укрепления склона и организации набережной, что позволило сократить размеры ограничительных зон, однако проект потребовал дополнительных вложений, которых инвестор первоначально не планировал»,— делится практикой Роман Ляпунов.

    Проверить участок на наличие коммуникаций можно, но эта процедура может быть затруднена. Например, инвестор приобрел с аукциона 25 га под городом Торопец Тверской области — формально «чистый» земельный участок. «Ограничения выявились уже после покупки при попытке перевести площадку из сельхозназначения в другую категорию для строительства жилого поселка. Выяснилось, что расположенный рядом нефункционирующий завод ранее подпитывался через кабель, залегающий под этой землей. Только спустя год согласований удалось добиться смены категории земли из-за этих коммуникаций»,— поделился предприниматель.

    Ряд проблем инвесторов связан с непригодным для строительства рельефом. Нередко в документах не указано расположение земли на косогоре или в овраге, что гарантирует будущему владельцу новые материальные затраты.

    Например, покупатель приобрел с торгов участок зимой, но на место не выезжал, ориентируясь только на фотографии местности. Весной снег растаял, обнажив болото с торфяником четырехметровой глубины на одной половине участка и овраг на второй половине. Чтобы построить дом, требовались выемка торфа, завоз сотен машин песка и устройство свайного поля, отмечают в юридическом бюро «Падва и Эпштейн».

    После покупатель подал иск в суд, указывая, что участок продан для жилищного строительства, но строить на нем невозможно без дополнительных затрат в 5 млн руб. «Это скрытый недостаток, о котором продавец должен был знать при межевании и геологических изысканиях. Суд взыскал с продавца стоимость этих работ или существенно снизил цену участка»,— конкретизирует партнер бюро «Падва и Эпштейн» Антон Бабенко.

    Инфраструктурные сложности

    Зачастую покупатели сталкиваются с отсутствием необходимой инфраструктуры. Некоторые инвесторы вынуждены были подводить электричество или бурить скважины, другие обнаруживали отсутствие подъездных путей к удаленному участку. «Типичный пример: участок посреди поля, без подъездной дороги, без технической возможности подключения к электросетям, водоснабжению и газу. Даже если формально собственность оформлена, фактически реализовать инвестиционную модель затруднительно. Затраты на инфраструктуру могут многократно превысить ожидаемую прибыль. Однако и добросовестные инвесторы не застрахованы от рисков, если перед приобретением земли не провели всестороннюю юридическую проверку»,— говорит старший юрист Intana Legal Люцина Доу-Гуан-Хун.

    Главная ошибка земельного инвестора — покупать «пятно на карте», а не будущую финансовую модель. На бумаге участок может выглядеть привлекательно: хорошая локация, понятный градостроительный план, но на практике выясняется, что через участок проходят сети, нужна дорогая перекладка коммуникаций, есть санитарные или охранные зоны, слабые грунты, подтопление, ограничения по подъездам, перечисляет управляющий партнер Stenoy Илья Фролов.

    Например, продолжает он, участок может быть куплен под строительства жилья, а после инженерных изысканий становится понятно, что только подготовка территории и вынос сетей съедят значительную часть маржи.

    Такие приобретения могут обойтись инвесторам довольно дорого. Например, Татьяна Юдакова приобрела участок в 15 га под Элистой в Калмыкии зимой 2021 года, однако в марте снег сошел, и выяснилось, что подъездные пути к нему — это грунтовая дорога протяженностью 2 км. Строительство полноценной дороги обошлось бы в несколько миллионов рублей, и она решила избавиться от него, «прилично заплатив риэлтору». «Это был мой первый опыт работы с такими участками. С тех пор я оцениваю риски при покупке, стараюсь ездить на место расположения земли, говорю с местными жителями»,— делится опытом госпожа Юдакова.

    Есть и другие инфраструктурные проблемы. Например, рядом с купленным участком могут проходить линии электропередачи, что в будущем может привести к снижению спроса на такие земельные наделы.

    ВРИ и переводи

    Отдельная категория проблем — получение необходимого ВРИ земли. На практике инвесторы нередко исходят из того, что смена ВРИ — техническая процедура. Однако эта возможность зависит от правил землепользования и застройки, градостроительных регламентов, позиции администрации, наличия ограничений по инженерной инфраструктуре и санитарным зонам, транспортной обеспеченности и даже от текущих планов муниципального развития территории.

    Сам факт нахождения участка в зоне, где теоретически допускается нужный ВРИ, еще не означает автоматического согласования изменений. Муниципалитет может отказать, сославшись на несоответствие проекта документам территориального планирования, перегруженность социальной инфраструктуры или отсутствие технической возможности подключения коммуникаций, отмечают юристы.

    «В большинстве случаев категория и ВРИ участков, реализующихся на торгах, допускает исключительно ведение сельскохозяйственного производства. Строительство жилых домов на них запрещено. Попытки фактически использовать участок под строительство жилого дома без изменения правового режима создают риск привлечения к ответственности, а в ряде случаев — риск изъятия земельного участка»,— предупреждает Люцина Доу-Гуан-Хун.

    Именно поэтому опытные игроки рынка предпочитают приобретать уже подготовленные участки, а не заниматься изменением градостроительного статуса земли самостоятельно.

    «Основной риск земельного инвестирования заключается не столько в покупке земли как таковой, сколько в попытке превратить “сырой” участок в готовый девелоперский продукт. И чем больше стадий подготовки инвестор берет на себя — изменение категории, получение ВРИ, коммуникации, дороги, согласования, тем выше вероятность столкнуться с ограничениями, которые либо резко увеличат бюджет проекта, либо вообще сделают его экономически бессмысленным»,— резюмирует Антон Бабенко.

    © kommersant.ru

  • Число нотариальных сделок с земельными участками в России выросло на 25%

    В 2025 году число нотариальных сделок с земельными участками в России выросло на 25%, а в первом квартале 2026 года сильный рост отмечен в новых регионах России. Причина — в возросшем интересе к безопасности сделок

    В России наблюдается рост числа сделок с земельными участками, которые проводятся с участием нотариусов. Одна из причин — в желании сторон повысить безопасность таких сделок, следует из сообщения Федеральной нотариальной палаты (ФНП). Нотариусы дали советы продавцам и покупателям, на что следует обратить особое внимание при проведении сделок с землей, чтобы свести риски к минимуму.

    Как растет популярность нотариальных сделок с земельными участками

    В 2025 году в России с участием нотариусов было совершено 330 тыс. сделок с земельными участками. В эту статистику входят сделки как с пустыми земельными участками, так и с участками, на которых уже расположены разнообразные постройки, уточняют в ФНП. За год их количество выросло на четверть (25%). «Самые высокие показатели зафиксированы в Подмосковье, Краснодарском крае, Ростовской и Ленинградской областях, а также в Дагестане», — говорится в сообщении.

    В первом квартале 2026 года рост продолжился. Всего за первые три месяца этого года в России было проведено около 66 тыс. нотариальных сделок с земельными участками. Самый большой рост таких сделок — в Запорожской (в девять раз) и Херсонской (в 3,5 раза) областях. Кроме того, высокие показатели прироста отмечены в Карелии (на 34%), Магаданской области (на 33%) и Ямало-Ненецком АО (на 30%).

    В общем случае сделки с земельными участками можно проводить и без участия нотариуса (за исключением сделок с долями, дарения и пр.). Однако их нотариальное удостоверение позволяет снизить риски, которых при сделках с земельными участками немало, уточняют в ФНП. Они могут быть связаны с разнообразными ошибками.

    Критические ошибки при сделках с земельными участками

    Отсутствие межевания

    Одна из частых ошибок — продажа земельного участка без проведенного межевания. Такие сделки в России запрещены уже более года — с марта 2025 года это обязательная процедура как для перехода права собственности, так и для постановки объекта на кадастровый учет. Проверяется наличие межевания с помощью выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если такой отметки в выписке не будет, нотариус удостоверять сделку не станет, но подскажет, как ситуацию исправить, уточняют в ФНП.

    Неправильные границы участка

    Само по себе наличие межевания не означает, что с границами земельного участка все в порядке. Бывают случаи, когда из-за технических ошибок земельный участок, выставленный на продажу, якобы пересекается в другими участками. Причем это может происходить даже тогда, когда физически участки находятся в сотнях километрах друг от друга.

    В качестве примера в ФНП привели случай из Псковской области, когда по документам расположенный там земельный участок якобы пересекался с участком в Подмосковье, хотя у этих регионов нет даже общих границ. Чтобы провести сделку, ошибку пришлось исправить.

    Ошибки с владельцем земли

    Еще одна возможная техническая ошибка — с правообладателем земельного участка. В ФНП вспомнили случай в Башкирии. Там владелица земельного участка обратилась к нотариусу, когда захотела подарить свой земельный участок внучке (а сделки дарения оформляются только через нотариусов). Однако когда стали проверять документы, выяснилась, что участок де-юре владелице уже не принадлежит — он снят с учета. Это произошло по ошибке из-за путаницы в сведениях, переданных в Росреестр местным советом. В итоге дарение состоялось лишь после того, как техническая ошибка в документах была исправлена.

    На что еще обратить внимание продавцу и покупателю земли и дома

    Кто покупатель и продавец

    Продавцу стоит проверить, кто планирует приобрети земельный участок: по российскому законодательству продать свой земельный актив не всегда можно кому угодно. Например, иностранцы не могут стать собственниками земли на приграничных территориях. В качестве примера в ФНП привели случай в Ленинградской области, когда приграничный участок хотела приобрести семейная пара, россиянка и ее муж — гражданин Белоруссии. Чтобы такая сделка оказалась возможной, нотариусы посоветовали паре заключить брачный договор, в соответствии с которым приобретаемая земля оказывается в собственности жены-россиянки.

    Покупателю стоит убедиться, действительно ли продавец является владельцем земельного участка и единственным собственником. «Хозяин строения имеет преимущественное право на покупку земли, и, если его не известить по всем правилам, в дальнейшем сделка может быть оспорена», — напоминают в ФНП.

    Наличие обременений

    Продаваемый земельный участок — сам по себе или вместе с расположенными на нем постройками — может быть с обременениями. Например, он может быть предметом залога или ареста, может быть сдан в долгосрочную аренду, быть предметом ренты или находится в зоне различных сервитутов. Все это можно проверить по выписке из ЕГРН и из других документов, уточняют нотариусы.

    Вид разрешенного использования

    Если на земельном участке планируется построить жилой дом, у него должен быть позволяющий такое строительство вид разрешенного использования (ВРИ). Такое разрешается при ВРИ под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), однако запрещено на участках под огородничество, а также на тех, которые расположены в природоохранных зонах, в зонах рядом с магистральными коммуникациями и пр.

    Жилые дома также можно возводить на земельных участках под личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Однако это допускается лишь в том случае, если участок находится в пределах населенных пунктов. Если же участок под ЛПХ находится на сельхозземлях, строить дом на нем нельзя, а использовать можно лишь для производства с/х продукции, напоминают в ФНП.

    Строения на участке

    Если участок приобретается вместе с расположенными на нем постройками, следует проверить, права на все ли из них зарегистрированы должным способом и прописаны в договоре. Например, бывают ситуации, когда продается участок лишь с жилым домом, но по документам на той же земле имеются и другие капитальные постройки — баня, гараж, сарай и пр. «В этом случае сделку также заключать нельзя, так как по закону землю можно отчуждать только вместе со всеми расположенными на ней строениями, если все это принадлежит одному человеку. Если эти объекты реально существуют, их нужно будет внести в договор. Но если постройки уже снесены, то перед оформлением сделки собственнику стоит снять их с кадастрового учета», — поясняют нотариусы.

    Если приобретается земельный участок вместе со старым домом, который покупатель планирует потом снести и построить новый, стоит заранее проверить, не является ли постройка объектом культурной ценности. В этом случае ее нельзя будет не только снести, но и отремонтировать по своему усмотрению, напоминают в ФНП.

    Кроме того, перед покупкой стоит проверить, корректно ли дом в документах «привязан» к продаваемому земельному участку. Например, иногда по координатам весь дом или его часть считают стоящими на другой земле. В этом случае покупателя может ждать неприятный сюрприз, обращают внимание нотариусы.

    © realty.rbc.ru

  • «Дом.РФ» запустил сбор заявок от подрядчиков ИЖС на получение кредитов с использованием механизма «зонтичных» поручительств

    Банк «Дом.РФ» начал принимать заявки на кредиты для подрядчиков в сфере индивидуального жилищного строительства с применением механизма «зонтичного» поручительства. Этот инструмент делает финансирование доступнее для компаний и предпринимателей, у которых недостаточно опыта официальной работы с заказчиками или слабая кредитная история. По оценке банка, примерно 21% клиентов, ранее получавших отказ, смогут рассчитывать на поручительство и открытие кредитной линии.

    Программа реализуется госкорпорацией «Дом.РФ», которая выступает гарантом и берет на себя часть рисков: если подрядчик не выполнит обязательства, корпорация компенсирует банку до 50% суммы кредита, но не более 20 млн рублей. Общий лимит банка «Дом.РФ» на кредитование подрядчиков ИЖС составляет 51,5 млрд рублей — этих средств хватит для строительства свыше 1 млн кв. м жилья.

    Как отметил председатель правления банка «Дом.РФ» Максим Грицкевич, механизм «зонтичного» поручительства позволит привлечь финансирование для примерно 500 подрядчиков, которые ранее не имели к нему доступа, и увеличить объемы кредитования. Сейчас клиентами банка являются более 1,3 тыс. строительных компаний. Чтобы получить поручительство, достаточно подать заявку на сайте банка. Участвовать в программе могут индивидуальные предприниматели и организации, строящие частные дома в рамках 186-ФЗ с использованием эскроу-счетов.

  • Что такое землеустройство: виды и объекты, федеральный закон

    Рассказываем, что такое землеустройство, какие задачи выполняет и какое имеет значение.

    Землеустройство — это процесс, направленный на организацию земельных ресурсов и их рациональное использование. Рассказываем, как этот механизм работает в России.

    Что такое землеустройство

    Землеустройство представляет собой мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и установлению на местности границ объектов землеустройства.

    Согласно федеральному закону № 78 устанавливаются правовые основы проведения землеустройства в целях обеспечения рационального использования земель и их охраны, установления и согласования границ объектов на местности, создания благоприятной окружающей среды и улучшения ландшафтов, говорит управляющий партнер юридической группы «Клевер Консалт» Андрей Сидоренко.

    Иногда землеустройство путают с кадастром, что неверно, поскольку они имеют разные, хотя и тесно взаимосвязанные функции. Землеустройство можно сравнить с «конструктором» территории, поскольку оно устанавливает правила, по которым землю можно делить, объединять, использовать под пашню или застройку — это сама территориальная организация (границы, планируемое использование). А кадастр фиксирует существующие объекты и права на них, то есть готовые детали «конструктора». Он направлен на учет и регистрацию прав на земельные участки, поясняет советник юридической фирмы INTELLECT, кандидат юридических наук Дмитрий Абросимов.

    Эксперт поясняет, что для кадастра «единицей измерения» выступает земельный участок с точки зрения объекта права (объекта оборота), в то время как для землеустройства важна сама земля как «ресурс». Благодаря землеустройству обеспечивается рациональное планирование использования этого ограниченного ресурса. Например, можно ли здесь строить или только выращивать сельхозкультуры, как организовать территорию, чтобы она не пустовала и не разрушалась.

    По словам Дмитрия Абросимова, землеустройство проводится в обязательном порядке:

    • при установлении или изменении границ объектов землеустройства;
    • выявлении нарушенных земель, подверженных эрозии, подтоплению, заболачиванию, загрязнению;
    • проведении мероприятий по восстановлению и консервации земель, рекультивации.

    Значение землеустройства

    Юрист, земельный аналитик Светлана Гринькова объясняет, что без землеустройства невозможно качественно управлять земельными ресурсами на уровне страны, региона и муниципалитета.

    По словам эксперта, для компаний землеустройство важно как с точки зрения правовой безопасности, так и с точки зрения экономики проекта. Ведь землеустройство позволяет:

    • понимать площадь участка, который будут развивать в рамках проекта, ограничения и режим использования территории;
    • снижать риск споров о границах участка;
    • готовить территорию к освоению, проводить изыскания;
      организовывать использование земель, особенно сельскохозяйственных;
    • минимизировать риск претензий со стороны надзорных органов.

    На практике это особенно важно для девелоперов, сельхозпредприятий, недропользователей, инфраструктурных компаний, логистических хабов.

    Для граждан значение землеустройства обычно проявляется в прикладных вопросах:

    • где проходят границы участка или территории, есть ли наложения и пересечения;
    • как используется прилегающая территория, не нарушается ли режим охраны земель;
    • можно ли законно использовать землю по назначению.

    Во многих случаях именно качественно проведенные землеустроительные работы позволяют избежать многолетних споров с соседями, муниципалитетом или Росреестром, говорит Светлана Гринькова.

    Объекты землеустройства

    Объекты землеустройства — то, на что направлена деятельность землеустройства. Если говорить просто — все, что имеет границы на земле и требует организации, говорит Дмитрий Абросимов.

    Светлана Гринькова поясняет, что на практике это означает, что землеустройство может проводиться в отношении:

    территорий субъектов России. Речь идет о регионах — республиках, краях, областях, городах федерального значения, автономной области, автономных округах. Например, установление или уточнение границы между двумя субъектами;

    территорий муниципальных образований. Это городские и сельские поселения, муниципальные округа, городские округа, муниципальные районы и другие муниципальные образования, предусмотренные законом. Например, описание местоположения границы муниципального округа;

    частей территорий. Землеустройство может касаться не всей территории региона или муниципалитета, а ее части. Например, отдельной сельскохозяйственной зоны, территории традиционного природопользования, участка, подверженного эрозии.

    Виды землеустройства

    Андрей Сидоренко объясняет, что существует два основных вида землеустройства.

    Территориальное (межхозяйственное). Оно направлено на образование новых, упорядочение и изменение существующих землевладений и землепользований, установление границ административно-территориальных образований, специальных фондов земель, а также отвод земель в натуре (на местности). Решает задачи, выходящие за пределы организации использования земель отдельного хозяйства.

    Внутрихозяйственное. Оно связано с организацией рационального использования и охраны земли и средств производства, неразрывно связанных с землей, в конкретных сельскохозяйственных предприятиях. Включает разработку проектов организации территории, севооборотов, размещение производственных объектов и инфраструктуры в пределах уже выделенных земельных участков.

    Территориальное землеустройство отвечает на вопрос, что и где находится в масштабе района; внутрихозяйственное — на вопрос, как именно конкретный хозяин будет использовать свой кусок земли, объясняет Дмитрий Абросимов.

    Методы землеустройства

    Для решения задач по контролю и сохранению ресурсов специалисты по землеустройству должны:

    • собрать данные о состоянии земельного участка;
    • составить план по его использованию;
    • подготовить документы по выявленным свойствам почвы;
    • зафиксировать четкие границы объекта.

    К наиболее распространенным методам землеустройства относятся:

    • компьютерное моделирование, когда создается макет будущего объекта;
    • фотограмметрия, которая заключается в построении 3D-модели объекта с помощью фотографий;
    • расчетно-конструктивное проектирование, с помощью которого проводятся расчеты, позволяющие понять, как обрабатывать почву, сколько нужно удобрений и так далее;
    • экономико-математическое моделирование, помогающее на базе математических методов обнаружить причины изменения земель;
    • аналитика и синтез, с помощью которых совершенствуются методы землеустройства.

    Документы землеустройства

    Эксперты объясняют, что результатом любой землеустроительной работы становятся документы. Это официальные носители информации, которые имеют юридическую силу. Все они в итоге попадают в Государственный фонд данных, который ведет Росреестр. Если документ есть в этом фонде, это означает, что он прошел экспертизу и на него можно ссылаться в суде, в спорах с соседями или при сделках с землей.

    Карта (план) объекта землеустройства

    Это документ, в котором как в графической, так и текстовой форме отражаются характеристики объекта землеустройства, включая его местоположение, границы и иные необходимые сведения: карта показывает, что это за объект и где он находится. Данный документ используется для фиксации пространственных параметров объекта землеустройства, объясняет Светлана Гринькова.

    В тексте карты можно найти координаты этих границ, площадь, сведения о том, кто и когда проводил работы. Ст. 20 закона № 78-ФЗ прямо определяет, что карта составляется с использованием геодезической и картографической основ, то есть опирается на реальные координаты. Важное отличие от межевого плана, который делают на один-два участка: карта-план часто охватывает целые кварталы, массивы земель или даже муниципальные образования, добавляет Дмитрий Абросимов.

    Светлана Гринькова поясняет, что на практике документ используется, когда требуется обосновать и оформить изменения в территориальной организации. Для этого нужны:

    • межевой план;
    • проект межевания территории (ПМТ);
    • акт согласования местоположения границ;
    • план участка лесного фонда.

    Схема землеустройства территории

    Это уже документ стратегического планирования, который разрабатывают для целых регионов, районов или крупных муниципалитетов. Схема не содержит деталей, но зато показывает, как территория будет развиваться в ближайшие годы: где планируется жилая застройка, где — промышленность, где — сельхозугодья, а где — рекреационные зоны (парки, леса, водоемы). По сути, это «дорожная карта» для власти и инвесторов, поясняет Дмитрий Абросимов.

    Проект землеустройства

    Это самый детальный документ, который разрабатывают для конкретной территории, где требуется что-то изменить: перераспределить участки, проложить новую дорогу, провести рекультивацию нарушенных земель и так далее. По словам Дмитрия Абросимова, проект землеустройства содержит точные чертежи, расчеты, обоснования и технико-экономические показатели. Чаще всего с таким проектом сталкиваются сельхозпроизводители, когда делают внутрихозяйственное землеустройство, и крупные застройщики, когда осваивают новый микрорайон с нуля.

    Что такое Государственный фонд данных и зачем он нужен

    Это централизованный архив, куда обязаны сдаваться все результаты землеустроительных работ. Управляет им Росреестр (ст. 24 № 78-ФЗ). В фонде хранятся карты-планы, схемы, проекты, отчеты об изучении состояния земель — все, что когда-либо было сделано в рамках землеустройства. Доступ к этим материалам открытый (за небольшим исключением для гостайны). Любой гражданин может прийти в территориальное управление Росреестра или направить запрос и получить копию документа на свой участок или на территорию, где он живет, говорит Дмитрий Абросимов. По мнению эксперта, это особенно полезно, когда в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет сведений о границах, а в старом архиве — есть. Фонд данных часто выручает в судебных спорах, когда нужно доказать, где на самом деле исторически проходила граница.

    Светлана Гринькова добавляет, что роль Госфонда практическая. В его функции входят:

    • хранение землеустроительных материалов;
    • подтверждение ранее выполненных работ;
    • использование сведений при новых землеустроительных, кадастровых и управленческих решениях;
    • снижение риска утраты документов;
    • обеспечение преемственности данных о территории.

    Вопросы о землеустройстве

    Нужно ли землеустройство обычному дачнику?

    Землеустройство может понадобиться дачнику, например, при уточнении границ участка, разрешении споров с соседями, переводе земель из одной категории в другую или при необходимости проведения работ по улучшению состояния земли (например, рекультивации). В остальных случаях оно может и не потребоваться, говорит Андрей Сидоренко.

    Как узнать, есть ли данные о моем участке в Госфонде?

    Проще всего запросить в Росреестре выписку из ЕГРН. Если границы установлены — данные есть. Также можно направить запрос в территориальное управление Росреестра о предоставлении информации из Государственного фонда данных (это касается архивных карт и схем, которых может не быть в ЕГРН), объясняет Дмитрий Абросимов.

    Что такое комитет по земельным ресурсам и какую роль он играет в землеустройстве?

    В настоящее время отдельного «комитета по земельным ресурсам» как самостоятельного органа в структуре власти в России нет. Функции регулирования земельных отношений, включая землеустройство, распределены между федеральными органами исполнительной власти, органами субъектов РФ и местного самоуправления. Например, ведение Государственного фонда данных осуществляет «Роскадастр» и его филиалы, разъясняет Андрей Сидоренко.

    Что будет, если не проводить землеустройство на сельхозземлях?

    По словам экспертов, основные последствия могут быть следующими:

    • неэффективное использование земель;
    • деградация почв, эрозия, зарастание, заболачивание;
    • потери сельхозугодий и снижение урожайности, что повлияет на численность и здоровье населения, способность самообеспечения продовольствием;
    • многочисленные споры о границах и порядке использования территории, невозможность инвестирования и предоставления кредитов на покупку земельных участков;
    • сложности с организацией производства и инфраструктуры (беспорядочные дороги, проезды, изоляция частных территорий);
    • претензии надзорных органов при нарушении требований по охране земель.

    Если речь идет о землях сельскохозяйственного назначения, отсутствие внутрихозяйственного землеустройства часто приводит к тому, что земля используется бессистемно: без учета рельефа, качества почв, водного режима и природоохранных ограничений. В результате собственник или пользователь несет и экономические потери, и правовые риски. Соблюдение правил землеустройства в интересах каждого гражданина, резюмирует Светлана Гринькова.

    © realty.rbc.ru

  • Спрос на отдых в глэмпингах среди россиян этим летом заметно вырос

    Средняя стоимость аренды глэмпинга в России сейчас составляет около 7,6 тыс. рублей за сутки — это примерно на 10% выше, чем год назад. Как правило, такие варианты размещения бронируют на три дня, что совпадает с форматом «длинных выходных».

    В 2025 году россияне заметно чаще выбирают глэмпинги для летнего отдыха: спрос на них увеличился примерно на 30% по сравнению с прошлым годом. Об этом говорится в исследовании сервиса бронирования «Суточно.ру», основанном на данных о летних бронированиях, актуальных на конец апреля, и сопоставленных с аналогичным периодом прошлого года.

    Рост интереса к глэмпингам эксперты связывают с общей тенденцией к отдыху на природе. При этом формат привлекает возможностью совместить природную атмосферу с комфортом — гостей ждут дизайнерские домики, панорамные окна и развитая инфраструктура.

    Наибольшей популярностью этой весной глэмпинги пользуются в Подмосковье, Ленинградской области, Краснодарском крае, Карелии и Башкирии. Стоимость проживания варьируется в зависимости от региона: в столичных областях и на юге цены начинаются примерно от 7 тыс. рублей за ночь и могут доходить до 35 тыс. рублей. В Карелии и Крыму диапазон составляет около 6–20 тыс. рублей, а наиболее доступные варианты предлагаются в Башкирии — в среднем от 5 до 7 тыс. рублей за сутки.

    Отмечается, что еще прошлым летом спрос на глэмпинги вырос вдвое. В Минэкономразвития РФ считают, что ключевым фактором этого роста стало расширение предложения: за последние три года около 60 регионов реализовали более 800 проектов, благодаря чему появилось свыше 13 тысяч новых номеров.

  • Земля в Подмосковье: запад и восток дешевеют, север и юг дорожают

    С апреля 2025 года земельные участки в Московской области показали разнонаправленную динамику, подсчитали специалисты портала «Мир Квартир». Из 25 исследованных направлений земля подорожала на 15, подешевела на 10. В среднем по области участки подорожали лишь на 1,9% (предложение выросло на 15%). Средняя стоимость участка — 7,5 миллиона рублей, средняя площадь — 12 соток.  

    Самые дорогие участки — на Рублевке (126,9 млн руб.), Ильинском шоссе (51,1 миллиона рублей), Боровском (34 миллиона рублей), Новорижском (10,7 миллиона рублей) и Киевском (9,9 миллиона рублей) направлениях. Самые дешевые — на Егорьевском (1,2 миллиона рублей), Горьковском (1,3 миллиона рублей), Носовихинском (1,9 миллиона рублей), Каширском (2,3 миллиона рублей) и Фряновском (2,5 миллиона рублей) направлениях.

    Наиболее заметно цены выросли на Дмитровском (+10,9%), Симферопольском (+10,2%), Рогачевском (+9,3%), Каширском (+9%) и Ярославском (+8,3%) шоссе. Сильнее всего подешевели участки на Осташковском (–7,8%), Ильинском (–7,5%), Рублево-Успенском (–6,6%), Боровском (–3,4%) и Егорьевском (–3,1%) шоссе.

    Генеральный директор портала Павел Луценко отметил, что на самых дорогих западных направлениях земля дешевеет: собственники хотят избавиться от переоцененных активов, а желающих строить большие дома становится меньше. В упадке и восточные шоссе. При этом северные и южные магистрали «на коне» — там земля дорожает умеренными темпами. Интерес к загородной жизни снижается, особенно к классическим дачам. Частные дома в Подмосковье подорожали еще меньше, чем участки, — всего на 1,2%. Это долгосрочный тренд, считает эксперт.

    © cottage.ru

  • Россиянам объяснили, когда можно законно не платить взносы в СНТ

    Согласно закону № 217-ФЗ, участники садовых некоммерческих товариществ обязаны вносить платежи, однако в ряде случаев председатель не вправе требовать деньги. Об этом сообщили в Telegram-канале «Объясняем.РФ».

    Взносы делятся на два вида: членские — регулярные платежи на текущие расходы, и целевые — разовые сборы на конкретные проекты. Обычно сумма устанавливается одинаковой для всех, но может отличаться, например, из-за разной площади участков.

    Членские средства направляют на освещение, ремонт дорог, коммунальные услуги, охрану, вывоз мусора, благоустройство общих территорий и оплату труда сотрудников. Размер и сроки оплаты закрепляются в уставе, при этом взимать такие платежи чаще одного раза в месяц нельзя.

    Целевые взносы собираются на строительство и ремонт крупных объектов, оформление документов на общее имущество, кадастровые работы и другие задачи, одобренные на общем собрании.

    Именно общее собрание членов СНТ принимает решение о введении взносов: утверждает их размер, сроки и назначение, а также оформляет протокол с ключевыми данными — датой, местом, числом участников, повесткой и итогами голосования. Без такого решения требовать оплату председатель не имеет права.

    Даже после выхода из СНТ собственник обязан оплачивать пользование дорогами, освещением и другим общим имуществом. За просрочку могут начисляться пени, а долги — взыскиваться через суд.

    При этом как члены товарищества, так и владельцы участков вне СНТ могут запросить отчет о расходовании средств. В случае выявления нарушений их следует вынести на обсуждение общего собрания. Кроме того, в СНТ действует ревизионная комиссия, проверяющая финансовую документацию. Если урегулировать ситуацию внутри товарищества не удается, можно обратиться с жалобой в прокуратуру или налоговые органы.

  • Минприроды займется оценкой земель, возвращаемых нацпарку в Сочи

    Сотрудники Единого научного центра Минприроды России ФГБУ «ВНИИ Экология» приступают к оценке земельных участков, которые по решению Конституционного суда планируется вернуть в состав Сочинского национального парка. Об этом в понедельник на брифинге в Сочи сообщил директор института Александр Закондырин.

    По его словам, с 20 апреля специалисты центра совместно с представителями местных властей и правоохранительных органов начинают работу по определению природоохранной ценности территорий для их последующей передачи парку.

    Закондырин подчеркнул, что возврат участков будет осуществляться в соответствии с решением Конституционного суда. Он уточнил, что с декабря 1997 года по 2025 год из состава парка выбыло 11 066 участков: 7 614 из них уже застроены, а 3 452 остаются свободными. Общая площадь незастроенных территорий составляет около 2,3 тысячи гектаров.

    До конца 2026 года комиссия планирует оценить 3 104 незастроенных участка, которые предполагается вернуть в собственность нацпарка. При этом сам процесс передачи, по словам главы ВНИИ, может занять до пяти лет. В дальнейшем на этих территориях намерены создать научные полигоны и развивать проекты детского туризма.

    Ранее сообщалось, что процедуру возврата земель, незаконно выбывших из государственной собственности и территории Сочинского национального парка, инициировала Генеральная прокуратура, обратившись в Конституционный суд.

    Сочинский национальный парк был основан в середине 1980-х годов и охватывает территорию Большого Сочи — от Адлера до Лазаревского, выполняя важную рекреационную и природоохранную функцию, сдерживая расширение городской застройки на особо охраняемые земли.