В России за первый год работы закона, распространившего механизм эскроу на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), с его применением возведено свыше 8,8 тыс. частных домов. Об этом сообщается на сайте Правительство Российской Федерации.
Как отметил вице-премьер Марат Хуснуллин, за этот период также было заключено 22,8 тыс. договоров на строительство индивидуальных домов с использованием эскроу-счетов. Общая площадь таких объектов составит 2,4 млн кв. м.
По его словам, интерес россиян к жизни в собственном доме остается высоким. Это подтверждает и объем ввода ИЖС в 2025 году — 63,5 млн кв. м, что стало рекордным показателем. Дополнительно по поручению президента утвержден комплекс мер по развитию сегмента ИЖС до 2030 года, который должен поддержать дальнейший рост рынка.
Сейчас применение эскроу-счетов обязательно при строительстве частных домов с привлечением заемных средств в рамках льготных ипотечных программ. Единой цифровой площадкой для реализации таких проектов стал портал строим.дом.рф.
Как подчеркнул генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко, сегодня на платформе размещены предложения более чем от 10,5 тыс. подрядных организаций, а пользователям доступно свыше 42 тыс. проектов домов, которые можно построить с применением механизма эскроу.
Анализируем, как за год изменились спрос, цены и объем предложения на рынке загородных домов для сезонного отдыха в Подмосковье накануне дачного сезона 2026 года.
Предложение сокращается
Количество дач (домов для сезонного проживания) в Московская область продолжает снижаться, причем ликвидных объектов становится все меньше. По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость», в феврале 2026 года на вторичном загородном рынке экспонировалось 44,1 тыс. дач — это на 40,4% меньше, чем год назад, когда предложение достигало 74 тыс. объектов.
Спрос постепенно «вымывает» рынок, а нового строительства практически нет: девелоперы не занимаются дачными проектами. По словам Татьяны Максимовой из «Инком-Недвижимости», неликвидные дома могут годами находиться в продаже, тогда как качественные объекты быстро находят покупателей.
Как отмечает директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова, в прошлом сезоне значительная часть классических дач старого формата — в неудобных локациях или с завышенной ценой — так и не была продана. Сейчас эти же предложения вновь вернулись на рынок вместе с новыми объектами.
Динамика цен
Средняя стоимость дач в Подмосковье за год увеличилась на 13% и в феврале 2026 года составила 52 тыс. руб. за кв. м, сообщил Сергей Еремкин из «Авито Недвижимости». При этом ценовая динамика существенно различается в зависимости от направления.
Наиболее заметный рост зафиксирован в северных и западных районах:
Солнечногорск — +45%, до 61 тыс. руб. за кв. м;
Волоколамск — +44%, до 47 тыс. руб. за кв. м;
Дубна — +32%, до 61 тыс. руб. за кв. м.
Эти направления традиционно считаются более привлекательными благодаря развитой инфраструктуре, благоприятной экологии и удобной транспортной доступности — как автомобильной, так и железнодорожной. Дополнительное влияние на статистику оказывает структура предложения: качественные и доступные лоты быстро уходят с рынка, а оставшиеся объекты повышают среднюю цену экспозиции.
Южные и юго-восточные территории — Серпухов, Коломна, Домодедово — в январе 2026 года показали рост на 10–34% год к году. На востоке области — Орехово-Зуево и Электросталь — динамика оказалась более сдержанной: изменение цен не превысило 5%.
Готовность к торгу
В 2026 году продавцы стали активнее идти на уступки. По оценкам аналитиков, заявленные цены в целом сохранились на уровне прошлого года, однако размер фактического дисконта увеличился до 10–15%. Собственники, заинтересованные в быстрой продаже, готовы существенно снижать стоимость в процессе переговоров. При этом объекты, по которым цена корректируется вниз, обычно быстро находят покупателя.
Кто формирует спрос
Этой зимой активность покупателей остается невысокой. Несмотря на некоторое снижение ставок по рыночной ипотеке, они все еще недостаточно привлекательны, чтобы существенно оживить рынок.
Сложнее всего продаются старые дачи. Основной интерес к ним проявляют инвесторы: они приобретают участки по цене земли, сносят существующие строения и возводят новые дома для последующей перепродажи.
Частные покупатели чаще выбирают либо готовые современные дома, либо участки с подрядом — в том числе с использованием семейной ипотеки. Часть клиентов заняла выжидательную позицию, другие сосредоточены на поиске объектов с максимальным дисконтом.
Среди новых участников рынка — представители поколения Z. Их могут заинтересовать дома в деревнях, особенно если это объекты культурного наследия в живописных местах. Однако типовые советские дачи в старых СНТ теряют популярность. Покупатели все чаще ориентируются на более дорогие объекты, подходящие для круглогодичного проживания, с развитой инфраструктурой и сформированным сообществом.
Тренд на формат «въезжай и живи»
В 2026 году усиливается спрос на полностью готовые дома с ремонтом и мебелью — в формате «въезжай и живи». Такие объекты продаются особенно активно, однако их на рынке немного. Покупатели все реже готовы заниматься длительным ремонтом, в том числе из-за роста стоимости строительных материалов. При выборе локации расстояние от Москвы становится менее принципиальным, тогда как ключевыми факторами остаются транспортная доступность и наличие общественного транспорта.
В мире практически незаметно для широкой аудитории разворачивается аграрная революция, о чём свидетельствуют масштабные вложения крупнейших бизнесменов в сельское хозяйство. Об этом в беседе с ТАСС сообщил руководитель Центра международного агробизнеса и продовольственной безопасности РАНХиГСАнатолий Тихонов.
«Пока общество обсуждает инфляцию и показатели урожайности, в глобальной экономике происходит тихая аграрная трансформация, — отметил эксперт. — В январе 2026 года журнал The Land Report представил ежегодный рейтинг крупнейших частных землевладельцев США. Согласно этим данным, миллиардер Стэн Кронке, владелец спортивных клубов и супруг наследницы Walmart, приобрёл свыше 937 тыс. акров (около 379 тыс. га) в штате Нью-Мексико — это крупнейшая сделка за последние десять лет. В результате его земельный банк достиг 2,7 млн акров (примерно 1,09 млн га).
Вторую строчку занимает семья семья Эммерсон с 2,44 млн акров (порядка 988 тыс. га) лесных территорий, а третье место — медиамагнат Джон Мэлоун, владеющий 2,2 млн акров (около 890 тыс. га)».
Самый дорогой дом в Сочи, который сейчас выставлен на продажу, оценивается в 1,7 млрд рублей. Об этом сообщили специалисты агентства недвижимости Городской риелторский центр Сочи.
Речь идет об объекте 2025 года постройки, расположенном в Адлерском районе Сочи, в поселке Красная Поляна. Особняк возведён на участке площадью 30 соток. Площадь двухэтажного дома составляет 650 кв. м. Эксперты уточнили, что здание выполнено по монолитной технологии, что обеспечивает высокую прочность, долговечность, устойчивость к сейсмическим нагрузкам и хорошую шумоизоляцию.
По словам представителей агентства, сопоставимыми характеристиками обладает и другой объект в этом сегменте — коттедж площадью 630 кв. м, который в конце 2025 года также предлагался на рынке по цене 1,7 млрд рублей.
Ранее сообщалось, что самая дорогая квартира на первичном рынке жилья в Москва выставлена на продажу более чем за 9 млрд рублей.
Реконструкция дома — это важный шаг, который отличается от обычного ремонта. Она включает в себя серьезные работы, которые могут затронуть несущие конструкции дома, изменить его площадь, число этажей или технические параметры здания. Перед тем, как приступить к реконструкции, важно подготовить необходимые документы, получить необходимые согласования и рассмотреть форматы финансирования. Подробно разбираем, как правильно начать реконструкцию дома: какие документы нужны, на какие сроки рассчитывать, и можно ли использовать маткапитал и ипотеку.
Что такое реконструкция дома
Реконструкция дома — это перестройка помещения, которая подразумевает не только косметический ремонт или замену коммуникаций, но и комплекс строительных работ. Они могут включать изменение параметров здания: площади, количества этажей, несущих конструкций. В том числе в реконструкцию дома могут входить пристройки, особенно жилого назначения.
Основные признаки реконструкции:
Изменение количества этажей (достройка мансарды, надстройка второго этажа и т.д.). Увеличение или уменьшение общей площади здания. Изменение несущих и ограждающих конструкций. Перенос или устройство новых оконных и дверных проемов. Пристройка к дому дополнительных помещений (гаража, террасы). Перепланировка, затрагивающая несущие стены. Определить, проводите ли вы реконструкцию или просто делаете ремонт, очень просто — по техническому плану. Если дом после реконструкции отличается от того, который отражен в документе, то вы провели реконструкцию. Ремонт, даже капитальный, не приводит к изменению площади и не затрагивает несущих конструкций.
Регулирует вопросы, касающиеся реконструкции домов, Градостроительный кодекс РФ. В его ст. 1, 51.1 разъяснено, что возможно сделать в рамках реконструкции и нужно ли уведомлять власти об этом [1].
Как оформить реконструкцию дома
Перед тем как начать реконструкцию, важно сделать проект дома. Это поможет в дальнейшем проще проходить процедуры и готовить документы. Кроме того, избавит от возможных ошибок в самой реконструкции.
Часто можно встретить информацию о том, что после «дачной амнистии» не нужно получать разрешение на реконструкцию, а достаточно просто уведомить о ней. Но уведомление о реконструкции носит обязательный характер. Орган, в который вы посылаете уведомление, должен согласовать начало реконструкции, а в конце реконструкции — подтвердить, что дом соответствует новому техническому плану.
Александра Кортышева: — По новым правилам, для учета изменений достаточно обратиться к кадастровому инженеру для подготовки обновленного технического плана. Однако мы настоятельно рекомендуем предварительно подать уведомление о планируемой реконструкции в администрацию. Это страхует от возможных претензий и подтверждает соответствие проекта градостроительным нормам.
Наталья Шалуба отмечает, что реконструкция будет сложнее для владельцев таунхаусов и домов блокированной застройки. Там уведомлением не обойтись, придется получать согласие всех собственников здания. В случае с домами на участках ИЖС, СНТ и приравненных к ним — достаточно уведомления.
Какие документы нужны для реконструкции дома
Если вы решили делать реконструкцию, Наталья Шалуба рекомендует собрать следующие документы:
Документы, подтверждающие право на земельный участок (договор, выписка из ЕГРН). Документы, подтверждающие право собственности (или иное законное право) на ваш объект. Проектная документация на реконструкцию: архитектурно-строительные решения, смета, техническое заключение. Заявление в орган местного самоуправления (орган градостроительства) либо уведомление о реконструкции, в зависимости от участка, вида работ и статуса объекта.
Разрешение на реконструкцию: как получить
С 1 марта 2019 года разрешение на реконструкцию дома оформляется по уведомительному принципу — то есть согласие выдается не в виде отдельного разрешения, а через процедуру проверки уведомления владельца дома.
Что нужно будет сделать:
Написать уведомление о планируемой реконструкции. В нем должны быть указаны данные о владельце участка, кадастровый номер, документы права на землю, проект реконструкции. Писать нужно по образцу [2].
Направить уведомление о планируемой реконструкции. Это можно сделать несколькими способами: лично через администрацию муниципалитета, в МФЦ, по почте, в электронном виде через портал Госуслуг.
Далее необходимо дождаться завершения проверки администрацией, это должно занять не дольше семи рабочих дней. Чиновники проверяют соответствие указанных параметров в уведомлении требованиям земельного и градостроительного законодательства, а также правилам землепользования и застройки.
Если параметры соответствуют требованиям, можно приступать к реконструкции. Если нет — вы получите отказ с указанием причин.
Регистрация изменений
После завершения работ необходимо подать еще одно уведомление о завершении реконструкции. Сделать это нужно не позднее чем 30 дней после завершения реконструкции. К уведомлению прилагается новый технический план постройки. В течение недели вы получите согласие органов на то, что реконструкция совершена в рамках плана и закона.
Затем данные о доме нужно внести в ЕГРН через Росреестр или МФЦ. Это подтвердит обновленные характеристики здания (новую площадь, этажность).
Реконструкция частного дома без разрешения: последствия
Можно ли не проходить всю процедуру и изменить собственный дом по желанию? В теории это возможно, особенно если эти изменения не будут заметны и не касаются потенциально опасных объектов. Но если о не согласованных изменениях узнают курирующие органы, ваша реконструкция может быть признана самостроем.
Александра Кортышева: — Самое серьезное последствие — признание самостроем, что влечет за собой штраф и невозможность продать или подарить дом до устранения нарушений. Также суд может обязать вернуть здание к исходному состоянию.
Строительные работы без уведомления властей чреваты:
Штрафами от 2 000 до 5 000 рублей (для физических лиц). Проблемами при продаже или оформлении наследства. Требованием снести или узаконить самовольную постройку через суд. Благодаря механизму «дачной амнистии» (ФЗ № 93-ФЗ), можно оформить уже проведенные изменения при условии, что постройка не нарушает норм градостроительства и пожарной безопасности. Работает это по той же процедуре. Только вы уведомляете не до начала работ, а уже постфактум, если вы сделали реконструкцию несколько лет назад.
Реконструкция дома с использованием материнского капитала
Если у семьи есть право на материнский капитал, его можно направить как на строительство дома, так и на его реконструкцию [3, 4]. Но тут действует несколько важных условий:
После работ площадь жилья увеличится не меньше, чем на учетную норму на одного человека. Этот показатель может разниться, например, в Москве он составляет 10 кв. м.
Дом и земля зарегистрированы на владельца сертификата или его супруга.
Работы выполняет подрядная организация с договором и счетом.
Жилое здание находится на территории России и предназначено для постоянного проживания.
Все члены семьи сохраняют право собственности после реконструкции.
Александра Кортышева: — Оформить реконструкцию можно с использованием материнского капитала. Для этого нужно предоставить в СФР разрешение на строительство, документы на дом и договор с подрядчиком. Средства перечислят безналичным расчетом после проверки выполненных работ.
Комментарии эксперта
Какие особенности реконструкции дома блокированной застройки?
Такой тип домов характеризуются тем, что жилой дом состоит из блоков, соединенных общими боковыми стенами. Каждый такой блок имеет отдельный выход и предназначен для проживания одной семьи.
Александра Кортышева: — Для домов блокированной застройки (таунхаусов) главная особенность — необходимость согласования с соседями, так как работы могут затрагивать общие конструкции.
Наталья Шалуба: — Нужно учитывать, что может потребоваться участие дополнительных надзорных органов (например архитектуры, пожарного надзора) из-за увеличения этажности либо изменения фасада. При регистрации изменений в ЕГРН важно, что объект остается жилым домом с разделением в блоках.
Как оформить реконструкцию крыши частного дома?
Александра Кортышева: — Реконструкция крыши, если она не меняет конструктив и внешний облик (например, замена кровельного покрытия), часто не требует разрешения. Но если вы планируете изменить угол наклона или надстроить мансардный этаж — согласование обязательно.
Нужна реконструкция газопровода в частном доме — к кому обращаться?
Александра Кортышева: — Реконструкция газопровода — зона ответственности исключительно специализированных организаций. Самостоятельные работы запрещены. Обращаться нужно в местную газовую службу, которая проведет все работы по проекту и выдаст акт ввода в эксплуатацию.
Можно ли взять ипотеку или кредит на реконструкцию дома?
Александра Кортышева: — Что касается финансирования, многие банки предлагают ипотечные кредиты на реконструкцию. Основное условие — наличие правоустанавливающих документов на дом и готового проекта работ.
Наталья Шалуба: — Взять ипотеку или кредит на реконструкцию возможно, но есть особенности. Банк будет оценивать объект и земельный участок как обеспечение (залог). К документам тоже будет пристальное внимание, могут потребоваться какие-то дополнительные проектные бумаги. Средства материнского капитала при этом можно использовать как часть первоначального взноса по ипотеке или для погашения долга в жилье, включающего реконструкцию.
Главное о реконструкции дома
К основным признакам реконструкции относятся надстройка этажей, пристройки к дому, изменение количества и расположения оконных и дверных проемов, а также перепланировка с изменением несущих стен.
Разрешение на реконструкцию оформляется по уведомительному принципу: собственник направляет уведомление в администрацию, которая в течение семи рабочих дней проверяет соответствие параметров реконструкции требованиям.
После завершения работ собственник должен подать уведомление о завершении реконструкции с новым техническим планом для внесения изменений в ЕГРН и регистрации обновленной площади, этажности и других характеристик.
Реконструкция без уведомления может повлечь штрафы, признание самовольной постройки, проблемы при продаже дома и требования привести объект в соответствие с законом.
Для реконструкции можно использовать материнский капитал, но есть ряд условий, которые должны при этом быть соблюдены.
Владельцам таунхаусов и домов блокированной застройки требуется согласование с соседями и дополнительные разрешения, тогда как владельцы ИЖС и домов в СНТ могут ограничиться уведомлением.
По результатам 2025 года в России зарегистрировали свыше 466 тыс. индивидуальных жилых домов, сообщили в Росреестр. Этот показатель практически соответствует уровню 2024 года, когда на учёт было поставлено 463 тыс. частных домов.
Общая площадь оформленных объектов ИЖС достигла 63,5 млн кв. м, отметил руководитель ведомства Олег Скуфинский. По его словам, это более чем в 1,8 раза превышает результат 2020 года: тогда зарегистрировали 294 тыс. индивидуальных домов совокупной площадью 36 млн кв. м.
Наибольший объём индивидуального жилищного строительства пришёлся на Центральный федеральный округ. Здесь зарегистрировано свыше 115 тыс. частных домов общей площадью 18,3 млн кв. м, что составляет 29% всего объёма ИЖС, введённого в 2025 году. В Приволжский федеральный округ поставлено на учёт более 91,1 тыс. домов суммарной площадью свыше 11,8 млн кв. м. В Южный федеральный округ в 2025 году оформили почти 62,5 тыс. индивидуальных домов общей площадью более 8 млн кв. м.
Участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) может выглядеть идеальным, но иметь юридические или технические ограничения, которые сделают строительство невозможным или слишком дорогим. Основные риски связаны с видом разрешенного использования (ВРИ), обременениями, охранными зонами, грунтом, уровнем воды и отсутствием коммуникаций. Проверка документов и участка до сделки экономит сотни тысяч рублей и годы нервов. Подробнее — в нашей статье.
Контекст
• В 2024-2025 годах спрос на ИЖС вырос из-за дороговизны квартир и развития загородного строительства.
По данным мониторинга объемов жилищного строительства, который ведет Минстрой России, из 91,55 млн квадратных метров, введенных на 1 декабря 2025 года, 59,47 млн приходится на ИЖС, что составляет почти 65 %.
Увеличил спрос на ИЖС и федеральный закон № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу», который вступил в силу 1 марта 2025 года. Документ сделал возможным использование безопасного механизма эскроу при строительстве индивидуальных жилых домов.
• По данным Росреестра, в 2024 году почти каждая пятая сделка с землей сопровождалась юридическими проблемами после покупки.
Чаще всего проблемы связаны с наличием обременений, вопросами перехода прав собственности и наследства, спорами вокруг границ земельных участков и кадастровыми ошибками. Поэтому в первую очередь нужно проверять документы. Возможно, выезд на осмотр самого участка после этого и не потребуется. Участок «под ИЖС» может оказаться «непригодным» для строительства дома из-за неподходящей категории земель или вида разрешенного использования.
Что такое участок под ИЖС и какие требования к нему предъявляются
Что означает ИЖС с точки зрения закона
Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земельного участка. Любая деятельность на земле, в том числе строительство, может вестись только в соответствии с категорией земель и ВРИ.
Категория земель (целевое назначение) устанавливается в соответствии с Земельным кодексом РФ. В нем всего семь видов категорий, один из них — земли населенных пунктов.
Вид разрешенного использования определяют Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования, на территории которого находится участок. ВРИ и категория не могут противоречить друг другу. Классификатор видов разрешенного использования утвержден приказом Росреестра.
Чем ИЖС отличается от СНТ, ДНП и ЛПХ
В соответствии с Градостроительным кодексом, ИЖС — это вид разрешенного использования земельного участка в границах населенных пунктов, при котором можно построить объект индивидуального жилищного строительства.
СНТ — это «садоводческое некоммерческое товарищество»: организационно-правовая форма объединения граждан, образованного для ведения садоводства и совместного решения вопросов управления общим имуществом. СНТ образуют на землях с видом разрешенного использования «для ведения садоводства». В отличие от ИЖС, которое может вестись исключительно в границах населенных пунктов, СНТ могут быть и за их пределами, на сельхозземлях.
До 2019 года также существовала такая форма, как ДНП — дачное некоммерческое партнерство. С 2019 года в соответствии с принятыми изменениями в 2017-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» создание новых ДНП больше не допускается.
ЛПХ — личное подсобное хозяйство — еще один вид разрешенного использования. Строить дом для постоянного проживания на таком участке можно, если он находится в пределах населенного пункта и относится к зоне жилой застройки.
Что разрешено строить и какие ограничения действуют
Получив участок под ИЖС, собственник не может строить, как заблагорассудится. Градостроительный кодекс, СанПиН (Санитарные правила и нормы), СП (своды правил, которые утверждает Минстрой), а также ряд других документов регламентируют параметры строительства.
Плюс в каждом субъекте РФ действуют региональные нормы градопроектирования (РНГП), которые регулируют этажность, высоту, отступы от границ, процент застройки земельного участка. В Подмосковье, помимо этого, постановлением правительства Московской области от 26 декабря 2025 года утверждены Требования к развитию ИЖС в регионе — документ, который регулирует основные параметры индивидуальной жилой застройки.
Параметр ИЖС
Тип строения
Разрешенный минимум
Отступы от границ соседних участков
Жилой дом
3 метра
Хозпостройки (сарай, гараж)
1 метр
Баня из негорючих материалов или электрическая
1 метр
Баня деревянная или дровяная
8 метров
Уличный туалет или септик
2 метра
Хозпостройка для содержания животных
4 метра
Отступ от «красных линий»:
Жилой дом
—
— улицы
5 метров
— проезда
3 метра
Отступ от жилых домов
Жилой дом из негорючих материалов
6 метров
Деревянный или каркасный жилой дом
10 — 15 метров (в зависимости от материала второго дома)
Уличный туалет или септик
8 метров
Баня
8 метров
Гараж
6 метров
Этажность
Жилой дом
3 этажа
Высота
Жилой дом
20 метров
Процент застройки земельного участка
Все объекты капитального строительства в совокупности
Юридические «подводные камни» при выборе участка под ИЖС
Вид разрешенного использования и категория земли
Надпись «ИЖС» в объявлении ничего не гарантирует. Представьте, что сайт-агрегатор объявлений о продаже недвижимости — это виртуальный «забор», на котором может быть написано, что угодно. Поэтому каждое слово в объявлении должно быть подтверждено документами. При этом при выборе участка под ИЖС нужно учитывать юридические «подводные камни».
Какие ВРИ реально подходят для строительства жилого дома:
индивидуальное жилищное строительство (категория: земли населенных пунктов), код в классификаторе 2.1;
для ведения садоводства (категория: земли населенных пунктов), код в классификаторе 13.2;
для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) (категория: земли населенных пунктов), код в классификаторе 2.2.
Опасные формулировки
Участки «для ведения садоводства» могут выделяться как в границах населенных пунктов, так и за их пределами, на землях сельхозназначения: в этом случае могут возникнуть проблемы с получением адреса и регистрацией. Кроме того, владельцы таких участков будут вынуждены самостоятельно, без помощи администрации ближайшего населенного пункта, решать все возникающие вопросы коммунального обеспечения, социальной инфраструктуры, транспортного обслуживания, содержания территории, расчистки дорог и т. п.
Фатально перепутать ВРИ «для ведения садоводства» (13.2) и просто «садоводство» (код в классификаторе 1.5), которое подразумевает выращивание многолетних плодово-ягодных культур на землях сельхозназначения и позволяет размещать только здания и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции. Строить жилье при таком ВРИ нельзя!
ВРИ «для ведения огородничества» (код в классификаторе 13.1) — это не то же самое, что «для ведения садоводства». На участке «для ведения огородничества» можно построить максимум сарай — разрешено «размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур». Жилье на таких участках строить нельзя!
В действующем классификаторе видов разрешенного использования участков, предназначенных «для дачного строительства», не существует, как нет в законодательстве самого понятия «дачи» и всех терминов со словом «дачный». Зарегистрированные до 2019 года участки с ВРИ «садовый земельный участок», «для садоводства» (не путать с «садоводством» для сельхозпроизводства плодово-ягодных культур), «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного хозяйства» и «для дачного строительства» теперь приравнены к ВРИ «для ведения садоводства».
Также нельзя путать ВРИ «для ведения ЛПХ (приусадебный участок)» с кодом 2.2 и «ведение ЛПХ на полевых участках» с кодом 1.16: классификатор отдельно оговаривает, что на них запрещено возведение любых объектов капитального строительства, в том числе индивидуальных жилых домов.
ВРИ
Категория земель
Что можно строить
Минусы
Для индивидуального жилищного строительства
Земли населенных пунктов
Индивидуальный жилой дом высотой до 3 этажей и 20 метров, гараж для собственных нужд, хозпостройки
Высокая стоимость земельных участков, высокие налоги
Для ведения садоводства
Земли населенных пунктов
Индивидуальный жилой дом высотой до 3 этажей и 20 метров, садовый дом, гараж для собственных нужд, хозпостройки
—
Земли сельскохозяйственного назначения
Индивидуальный жилой дом высотой до 3 этажей и 20 метров, садовый дом, гараж для собственных нужд, хозпостройки
Невозможно получить адрес и постоянную регистрацию. Все вопросы жизнеобеспечения собственники решают самостоятельно, без участия администрации муниципального образования
Для садоводства
Земли сельскохозяйственного назначения
Хозпостройки, не являющиеся объектами недвижимости, для хранения инвентаря и урожая
Дом, возведенный на таком участке, невозможно зарегистрировать; более того, он может быть снесен по решению суда
Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)
Земли населенных пунктов
Индивидуальный жилой дом высотой до 3 этажей и 20 метров, гараж для собственных нужд, хозпостройки
—
Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках
Земли сельскохозяйственного назначения
Хозпостройки, не являющиеся объектами недвижимости, для хранения инвентаря и урожая
В этом ВРИ отдельно оговаривается «без права возведения объектов капитального строительства»
«Статус земельного участка и кадастровый номер можно проверить в выписке из ЕГРН. В ней же указываются обременения, если они есть, — поясняет риелтор Екатерина Каламата. — Изучите также Публичную кадастровую карту, в том числе уточните кадастровую стоимость. От нее зависит размер налоговых отчислений. Также к кадастровой стоимости или статусу земельного участка могут быть «привязаны» членские взносы».
Ограничения, обременения и сервитуты
Помимо вида разрешенного использования и категории земель, перед покупкой участка под ИЖС необходимо проверять наличие ограничений, обременений и сервитутов, которые несут риски.
Ограничения
Ограничения прав на землю регламентируют, что можно строить на земельном участке и можно ли вообще, и при соблюдении каких именно условий.
Ограничения связаны с обеспечением общественных интересов и могут быть установлены Земельным кодексом, федеральными законами, органами исполнительной власти или местного самоуправления. Чаще всего они накладываются на земельные участки в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Полный перечень видов ЗОУИТ перечислен в ст. 105 Земельного кодекса РФ. Ограничения не влияют на право владения землей: собственник может свободно распоряжаться участком — продать, подарить, заложить в банк, сдать в аренду и т. д.
К зонам с особыми условиями использования территорий относятся:
зоны охраны и защитные зоны объектов культурного наследия;
охранные зоны объектов электроэнергетики, железных дорог, трубопроводов, линий и сооружений связи;
придорожные полосы автодорог;
водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы;
приаэродромные территории и другие.
Отдельно необходимо сказать о водоемах. «Дом у воды» — мечта многих. Однако, если участок попадает в охранную зону источников питьевого водоснабжения, любое строительство на нем запрещено.
Ограничения и регламенты отражены в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). В этом документе указывается возможное пятно застройки — место в пределах земельного участка, которое может быть использовано для строительства дома.
«Независимо от того, покупаете участок с домом или без, — проверяйте трехметровые отступы от границ, — говорит риелтор Екатерина Каламата. — Контроль за соблюдением этой нормы ужесточается, поэтому на маленькие и «изрезанные» по форме участки спрос будет падать. Актуальный градостроительный план запросите непосредственно перед покупкой, так как подзаконные акты, постановления территориальных органов и т. д. могут меняться каждый квартал».
Обременения
Обременения, в отличие от ограничений, накладываются для обеспечения интересов третьих лиц, влияют на право распоряжения землей и подлежат регистрации в Росреестре. Могут возникать в силу договора (например, ипотеки, аренды или ренты), по решению суда или правоохранительных органов. Частными случаями обременений являются залог, арест и ипотека.
Залог недвижимости — способ обеспечения обязательств заемщика, при котором кредитор имеет право удовлетворить свои требования к должнику за счет стоимости заложенного имущества.
С точки зрения законодательства РФ, любой залог недвижимости является ипотекой. Но в сложившейся банковской практике залог и ипотека различаются целями кредитования.
Кредит под залог недвижимости может выдаваться с любой целью: обучение, лечение, крупные покупки (потребительский), развитие бизнеса — неважно.
Ипотека — частный случай залога. Ипотечный кредит, как правило, выдается на приобретение или строительство объекта, который и является предметом залога. При этом заложенное имущество остается во владении и пользовании у залогодателя, но распоряжаться им свободно собственник не может: любая сделка требует одобрения кредитора (банка).
Арест — это мера обеспечения сохранности имущества, которую применяют судебные приставы. Арест включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости — ограничение права пользования или изъятие. То есть, если при ипотеке можно распоряжаться недвижимостью с согласия кредитора, то при аресте никакие сделки невозможны.
Частные и публичные сервитуты
Сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции или эксплуатации линейных объектов и других нужд, которые не могут быть обеспечены иначе. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе брать плату за пользование его землей, например установить платный проезд.
Частный сервитут устанавливается по соглашению между собственниками участков либо по решению суда и регистрируется в Росреестре.
Публичный сервитут устанавливается решением органа власти в интересах государства, местного самоуправления или населения, отказаться от него нельзя.
«Обременения земельных участков подлежат регистрации в Росреестре и отражены в выписке из ЕГРН. Ограничения на застройку, в том числе связанные с ЗОУИТ, указываются в градостроительном плане земельного участка, — говорит риелтор Екатерина Каламата. — Заказать его можно в офисах «Мои документы». Проверьте близость «общественно значимых объектов», статус ближайших дорог, наличие водоемов, лесных массивов или газовых труб. Часто на месте «неудобного объекта» не видно — закопан или скрыт, а на карте отмечен. Предоставить к нему доступ госструктурам или другим службам собственник будет обязан по первому требованию».
Границы участка и межевание
Почему «участок без границ» — зона повышенного риска
Участок «без границ» — это участок, в отношении которого не проводилось межевание. В выписке из ЕГРН в таких случаях может быть указано, что границы определены «линейными промерами», в «условной» или «неизвестной системе координат» или вовсе «не установлены в соответствии с требованиями законодательства». С 1 марта 2025 года регистрация таких участков запрещена, то есть без межевания продать их невозможно. Кроме того, «отсутствие границ» влечет риски ИЖС: споры с соседями, неверное начисление налогов, невозможность узаконить постройки.
Как проверить соответствие границ на местности и в ЕГРН
«Рекомендую перед покупкой участка вызвать кадастрового инженера и проверить план межевания на местности», — говорит риелтор Екатерина Каламата.
Также можно провести геодезические работы по выносу границ земельного участка «в натуру» и закрепить межевые знаки. Найти специалиста можно через «Реестр кадастровых инженеров» на официальном сайте Росреестра.
Типовые споры с соседями
Статистика свидетельствует, что наиболее часто в судебной практике встречаются дела о разрешении споров соседей о границе участков: люди не могут договориться между собой! Поэтому так важно грамотное межевание участка ИЖС.
Документы продавца и история участка
Один собственник или несколько
Покупать участок ИЖС у одного собственника проще и безопаснее. Если земля находится в общей или долевой собственности, то сделка в обязательном порядке регистрируется у нотариуса. Одна из его задач — удостоверить, что участниками соблюдено преимущественное право покупки доли.
«Соберите, желательно с юристом или риелтором, копии всех документов на участок ИЖС: основания прав собственности, планы межевания. Перепроверьте историю перехода прав и любые возможные обременения: ипотека, пожилой или несовершеннолетний собственник, залоги, наследство, маткапиталы, потенциальное банкротство, суды с родственниками и иждивенцами, — советует риелтор Екатерина Каламата. — Постарайтесь получить подтверждение дееспособности и вменяемости продавца. После рассказов о знаменитостях и пожилых пенсионерках, которые требовали задним числом отменить продажу недвижимости, дуем на воду».
Старые документы (до 1998 года): чем опасны
Реестр прав на недвижимость ведется в России с 1998 года. Права, возникшие до 31 января 1998 года, государство признает. Однако по таким документам невозможно отследить переходы прав собственности, ограничения и обременения. Поэтому в таких ситуациях требуется особенно тщательная проверка перед покупкой.
Единственный способ легитимно купить такой участок — это сначала зарегистрировать на него права продавца. Бывает, что при проведении правовой экспертизы госрегистраторы находят противоречия или неточности, которые не позволяют зарегистрировать право до их устранения (ошибки в документах, расхождения в площади).
Продажа по доверенности
Сделки купли-продажи участков ИЖС по доверенности относятся к числу «рискованных». Однако в некоторых обстоятельствах это единственно возможный вариант. Что нужно проверить в самой доверенности:
наименование и актуальность (не отозвана ли);
место и дата выдачи (если нет даты, доверенность считается недействительной);
сверить паспортные данные доверителя и доверенного лица;
полномочия доверенного лица (например, на сбор документов для подготовки сделки, на регистрацию перехода прав собственности);
на какой объект или комплекс имущества выдана доверенность — адреса, кадастровые номера, площадь.
Также уточните, кто и каким образом удостоверяет сделку (подписывает документы) и получает деньги.
Технические «подводные камни», о которых часто забывают
Рельеф и особенности участка
Как визуально оценить особенности рельефа?
Выбирая землю, приходится оценивать не только юридические риски, но и технические. Например, неподходящий для строительства грунт или рельеф могут привести к ошибкам при покупке участка для ИЖС.
«Находясь на месте, можно оценить рельеф земельного участка, насколько он ровный или неровный, — считает генеральный директор инженерно-геодезической компании «ТопГео» Максим Коробейников. — Важно учитывать также расположение относительно окружающего ландшафта. Даже если участок кажется ровным, его расположение в низине может привести к подтоплению.
На визуально ровном участке террасирование, как правило, не требуется, так как оно применяется для участков с перепадами высот в 2 метра и более. Террасирование предполагает создание ступенчатых переходов между самой высокой и самой низкой точками участка».
Уклон, низины, насыпные грунты
«Небольшой уклон — это преимущество, так как он способствует естественному отводу воды, предотвращая ее скопление, — продолжает Максим Коробейников. — Важно учитывать направление уклона: если он направлен в центр участка, это может привести к проблемам с водостоком».
Участки в низинах склонны к подтоплению. Однако, если рядом есть естественный водоток (например, река), вода может уходить, уменьшая риск подтопления.
«Насыпные грунты нестабильны, склонны к оседанию и сползанию, что делает их непригодными для строительства, — предостерегает Максим Коробейников. — Они могут состоять из строительного мусора, битого кирпича и других непригодных материалов».
Грунт и уровень грунтовых вод
Почему геология — не формальность
«При проектировании исходными данными являются отчеты по геологии и геодезии. Первый позволяется оценить качество и несущие способности грунта, его состав и уровень грунтовых вод. Второй — уровень перепада высот, наличие сетей на участке, строений. Оба отчета наряду с техническим заданием от заказчика определяют, как будет устроен фундамент дома, его конструктивные особенности и стоимость», — говорит Дмитрий Анпилогов, основатель и руководитель Бюро АРТПРО.
По мнению генерального директора инженерно-геодезической компании «ТопГео» Максима Коробейникова, геологические изыскания позволяют:
Правильно выбрать тип фундамента. В зависимости от состава грунта (песок, глина, насыпной грунт и т. д.) выбирается тип фундамента (ленточный, свайный, плитный и т. д.).
Рассчитать несущую способность. Геология помогает определить, какой вес может выдержать грунт, что важно для предотвращения просадки или разрушения фундамента.
Предотвратить проблемы в будущем. Без геологических исследований существует риск, что фундамент может деформироваться, треснуть или перекоситься. Это приведет к повреждению всего здания.
«Если геологическое исследование выявило грунты, агрессивные к бетону, выполняют замену грунта, что существенно удорожает себестоимость строительства», — дополняет Дмитрий Анпилогов.
Как и когда нужно заказывать исследование грунтов?
«Исследование грунтов участка ИЖС нужно заказывать до начала проектирования здания,так как результаты геологических изысканий служат основой для разработки проекта фундамента и всего сооружения, — говорит Максим Коробейников. — Проведение исследований после проектирования нецелесообразно».
«Заказывать геологию и геодезию участка необходимо в организациях, имеющих соответствующий допуск СРО для инженерных изысканий. Весной и осенью заказывают геологию для понимания экстремальных значений залегания грунтовых вод и «верховодки». Летом и осенью — идеальный сезон для определения несущей способности грунта», — считает Дмитрий Анпилогов.
«Нужно бурить как минимум 3 скважины по углам будущего дома на глубину не менее 6 метров. Делать это должен специалист, а не «мужик с буром», — советует руководитель компании Biktagirov Art Артур Биктагиров.
Как высокий уровень грунтовых вод влияет на фундамент и бюджет
«Самый простой способ определить уровень грунтовых вод (УГВ) — заглянуть в ближайший колодец весной. Если вода ближе 2 метров к поверхности — это высокий УГВ, — говорит Артур Биктагиров. — Ищите также застоявшиеся лужи, влаголюбивые растения — явный признак низины и близости воды к поверхности».
«Высокий уровень грунтовых вод (1,5-2 метров от поверхности) влияет на выбор типа фундамента, общий бюджет строительства и может привести к дополнительным рискам при покупке участка ИЖС. В таких условиях строительство подвала невозможно, так как он будет постоянно затапливаться, — рассказывает Максим Коробейников. — Для участков с высоким уровнем грунтовых вод чаще всего используются свайные фундаменты — железобетонные или металлические.Металлические сваи, хотя и дешевле, подвержены коррозии из-за постоянного контакта с водой и требуют дополнительных мер защиты.Выбор типа фундамента и необходимость гидроизоляции напрямую влияют на стоимость строительства, увеличивая бюджет».
В какой местности риски максимальны
Идеальный участок, по мнению Максима Коробейникова, расположен на вершине холма или возвышенности, вдали от водоемов. Такой участок будет сухим, с низким уровнем грунтовых вод, что минимизирует риски подтопления и упрощает строительство фундамента. Однако, возможно, потребуется дополнительное увлажнение почвы для некоторых видов растений.
Проблемный участок, как считает эксперт, находится вблизи водоемов, в низине или на склоне. Такие участки подвержены риску подтопления, особенно в периоды дождей и таяния снега. Близость водоемов указывает на высокий уровень грунтовых вод, что усложняет строительство и требует дополнительных мер по гидроизоляции и дренажу.
Коммуникации: реальность против обещаний
Электричество: мощность, ТУ, сроки
Ключевой момент — коммуникации на участке ИЖС. В Подмосковье в конце 2025 года приняты Требования к ИЖС, по которым новые загородные поселки должны быть обеспечены коммуникациями. Номер один в списке — электросети. В любом регионе присоединение к электросетям — обязательное условие для признания дома жилым.
«Перед покупкой участка затребуйте у продавца и изучите все документы на подключенные коммуникации и специальное оборудование: договоры о подключении и техническом обслуживании, квитанции за газ, электричество, воду; паспорта и сертификаты на оборудование; акты о проверках, — советует риелтор Екатерина Каламата. — Получив эти данные, вы, во-первых, убедитесь в законности подключения, во-вторых, сразу посчитаете для себя энергоэффективность дома и последующие расходы».
Если поселок застраивается с нуля, необходимо запросить у застройщика договоры о технологическом присоединении и выяснить, какой объем работ выполнен в рамках договоров. Как минимум должен быть подписан договор на поставку электроэнергии, предусматривающий строительство трансформаторной подстанции. В Подмосковье расчетный минимум для обеспечения новых загородных поселков электроэнергией — 15 кВт на домовладение. На этот же минимальный объем потребления можно ориентироваться и в других регионах.
Газ: догазификация и ограничения
Если участок под ИЖС находится в населенном пункте, где есть газ, то подвести его до границ участка можно бесплатно по программе догазификации, дальше — за счет собственника. Проверить, входит ли населенный пункт в программу догазификации, можно на сайте Единого оператора газификации.
Важный момент: если участок находится в составе СНТ, то для участия в программе догазификации необходимо решение общего собрания, и газ в этом случае подведут только до границ товарищества.
Вода и канализация: скважина, септик, централизованные сети
Тип водоснабжения участка ИЖС зависит от его расположения: в населенном пункте или условно «в чистом поле». Идеальный вариант — подключение к централизованным сетям. Если поселок строится с нуля, поинтересуйтесь у застройщика, как дома будут обеспечиваться водой. Все чаще встречается вариант, когда застройщики строят единый водозаборный узел на весь поселок и сети водоснабжения и водоотведения. Расчетный минимум потребления в Подмосковье для новых поселков — 1,5 кубометра воды в сутки с учетом полива.
Если централизованные сети не предусмотрены, тогда — скважина и индивидуальный септик. Минусы этого варианта — необходимость обслуживания инфраструктуры.
Подъездные пути и инфраструктура
Дороги «на бумаге» и в реальности
Если участок приобретается в поселке, создаваемом с нуля, оценить, как спроектирована улично-дорожная сеть, поможет проект планировки территории — запросите его у застройщика. Если участок находится в уже действующем поселке, обратите внимание на следующие моменты:
связанность с подъездной дорогой общего пользования;
непрерывность улично-дорожной сети;
ширина проезжей части (проедет ли пожарная машина?);
парковочные места;
наличие тротуаров;
дорожное покрытие;
разворотные площадки.
Доступ зимой и весной
В процессе проверки участка под ИЖС выясните, в чьей собственности находится улично-дорожная сеть? Кто управляет общим имуществом? За чей счет оно содержится? Какой размер членских взносов? Не редкость ситуации, когда дороги находятся в частной собственности, плата за проезд непомерная, а на ремонт дороги летом или на расчистку от снега зимой вынуждены «скидываться» собственники земельных участков. Выражение «коттеджное рабство» появилось не просто так.
Школы, магазины, медицина, транспорт
Выбирая участок под ИЖС, ответьте на вопросы:
Планируете ли вы проживать на участке круглый год или только летом?
В течение всей недели или только приезжать по выходным?
Как и на чем будете добираться — на личном или общественном транспорте?
Где находятся ближайшие школа, детский сад, поликлиника и остановка общественного транспорта?
Есть ли среди ваших членов семьи люди «группы риска» по здоровью — маленькие дети, пожилые родственники?
Выясните в администрации, какие у властей планы по развитию района, в котором находится участок ИЖС. Однако необходимо понимать, что обеспечение социальной инфраструктурой возможно только в пределах границ населенных пунктов. Это важно, если участок находится в СНТ на землях сельхозназначения. Никто не будет строить там школу или поликлинику.
Как проверить участок под ИЖС: пошаговый алгоритм
Проверка выписки из ЕГРН.
Анализ ВРИ и категории земли.
Проверка ЗОУИТ и ПЗЗ.
Осмотр участка на месте.
Геология и топосъемка.
Проверка коммуникаций.
Консультация с юристом и кадастровым инженером.
Основные риски участка под ИЖС и как их выявить
Риск
Как проявляется
Что делать
Неподходящий ВРИ
Строительство запрещено
Проверить ЕГРН
Ограничения
Ограничено пятно застройки
Анализ ГПЗУ
Высокий УГВ
Подтопление фундамента
Геология, геодезия
Нет коммуникаций
Дорогое подключение
Запрос ТУ
Нет межевания
Споры с соседями
Кадастровые работы
Часто задаваемые вопросы
Что нужно знать перед покупкой участка под ИЖС?
Вид разрешенного использования и категорию земель, возможные обременения — для этого нужно изучить выписку из ЕГРН, Правила землепользования и застройки, Публичную кадастровую карту.
Какие риски самые опасные при покупке земли под дом?
Юридические, связанные как с несоответствием ВРИ жилищному строительству, так и с переходом прав собственности (неулаженные споры о наследстве, банкротство, интересы несовершеннолетних и т. п.)
Можно ли строить дом, если участок с ограничениями?
Зависит, какие именно ограничения. Нужно изучить ГПЗУ — градостроительный план земельного участка.
Стоит ли покупать участок без коммуникаций?
Только если вы железобетонно уверены, что застройщик выполнит свои обязательства и обеспечит коммуникации. Или если сам участок без коммуникаций, но в населенный пункт они подведены. В остальных случаях — не стоит.
Как понять, что участок проблемный, еще до сделки?
Пообщаться с соседями — как по поводу владельцев, взаимоотношений в семье, проживающих, так и по техническим вопросам. «Поговорите с теми, кто уже построился. Узнайте, с какими проблемами столкнулись, какой фундамент сделали, есть ли дренаж и как ведет себя вода весной. Это самая ценная и бесплатная экспертиза», — считает эксперт Артур Биктагиров.
Заключение
Покупка участка под ИЖС — это юридический и технический проект, а не просто выбор «красивого места».
Большинство рисков выявляются до сделки, если действовать системно.
Не стоит экономить на проверке, так как цена ошибки — отсутствие возможности построить дом.
С марта в Земельном кодексе появится отдельная глава, которая установит единые правила определения вида разрешённого использования земельных участков.
Ранее в разных регионах допускались разночтения, что позволяло по-разному трактовать назначение земли. Теперь вид разрешённого использования будет четко определён законом — это конкретный перечень деятельности, которую собственник вправе вести на своём участке. Вводится единый федеральный классификатор, а выбранный вид использования должен строго соответствовать градостроительной документации.
Для каждого участка могут быть предусмотрены основные, вспомогательные, а в отдельных случаях — условно разрешённые виды использования. Окончательно выбранным вариант будет считаться после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости. Кроме того, закрепляется прямая связь между участком и расположенными на нём объектами: назначение здания или сооружения должно соответствовать разрешённому виду использования земли.
Назначение здания или сооружения должно соответствовать разрешенному виду использования участка
При этом ранее внесённые сведения пересматриваться не будут — все записи, сделанные до 1 марта, сохраняют силу. Если же в реестре отсутствует информация о виде использования, временно будут учитывать данные из правоустанавливающих документов. Для большинства владельцев индивидуальных жилых домов и дач существенных изменений не ожидается. Однако для новых собственников сведения станут более точными и однозначными.
Как отметил руководитель Росреестр Олег Скуфинский, новые нормы помогут сократить количество споров и административных барьеров в сфере земельных и градостроительных отношений, сделают процедуры более прозрачными и понятными, а также ускорят вовлечение участков в гражданский оборот.
В целом процедура изменения вида разрешённого использования станет проще: в ряде случаев будет достаточно уведомительного порядка без длительных согласований. Это облегчит жизнь тем, кто хочет узаконить дом, изменить назначение участка или привести документы в соответствие с действующими требованиями.
Годами на рынке остаются прежде всего морально устаревшие особняки — с непродуманными планировками, устаревшей архитектурой, ремонтом в стилистике прошлых лет и при этом с завышенной ценой. Нередко такие объекты в итоге приобретаются исключительно ради земельного участка, а само здание после сделки подлежит сносу.
Сегодня рынок элитных домов на Рублево-Успенское шоссе и прилегающих направлениях условно разделен на два крупных сегмента: современные новые дома и так называемый старый фонд. Причем основной покупательский интерес сосредоточен именно в сегменте нового предложения.
«В 80% случаев клиенты начинают поиск с запроса на новый дом — либо без истории проживания, либо со сроком эксплуатации не более трех–четырех лет. Это связано с изменением образа жизни и требований к функционалу: покупателям важно, чтобы каждая спальня имела собственный санузел и гардеробную, а также был предусмотрен отдельный просторный мастер-блок», — отметил заместитель руководителя загородного департамента Whitewill Дмитрий Шилин.
По оценке экспертов, в среднем дорогие дома на Рублевке находят покупателя в срок от нескольких месяцев до полутора лет. «Объекты с удачными планировками, отвечающие современным стандартам и выставленные по рыночной цене, как правило, реализуются достаточно быстро — в пределах шести–девяти месяцев. Так, 23% домов на Рублево-Успенском направлении в 2025 году были проданы менее чем за полгода», — сообщила директор департамента загородной недвижимости NF Group Татьяна Алексеева.
«Новые дома стоимостью до 500 млн рублей на Рублево-Успенском шоссе и на Новой Риге в среднем продаются за шесть месяцев, хотя в отдельных случаях срок экспозиции может увеличиваться до восьми месяцев», — добавил Дмитрий Шилин.
Тем не менее на рынке присутствуют объекты, которые экспонируются годами. Речь идет об элитных особняках, построенных преимущественно в 2010-х годах и уже не соответствующих ожиданиям современных покупателей. По данным NF Group, максимальный срок экспозиции дома, проданного за последние пять лет, составил порядка 17 лет. При этом доля сделок с объектами, находившимися в продаже более десяти лет, за этот период не превышала 5%, уточнила Татьяна Алексеева.
По ее словам, наибольшая концентрация домов подобного возраста зафиксирована на Рублево-Успенском направлении, а также в Переделкино и стародачных локациях с исторически сложившейся застройкой. «В то же время и на Новой Риге значительная часть коттеджных поселков уже перешла в категорию поселков “с историей”», — отметила эксперт.
Почему элитные дома на Рублевке продаются по 10–15 лет
Как правило, столь длительная экспозиция характерна для морально устаревших объектов: с неудачными планировочными решениями, устаревшей или спорной архитектурой и ремонтом в дворцовом стиле, а также для домов чрезмерной площади — от 1 тыс. кв. м и более.
«15–20 лет могут находиться в продаже очень старые и дорогостоящие особняки с устаревшей концепцией. Чаще всего это дома с невысокими потолками, сложными, неэффективными планировками и избыточным декором — мрамором, позолотой, лепниной, которые собственники считают их главным достоинством», — рассказал представитель Whitewill.
«Однако текущий спрос ориентирован на совершенно иные параметры. Классические дворцовые интерьеры, темные помещения и дробные планировки сегодня практически не востребованы», — подчеркнул эксперт.
Еще один фактор длительной экспозиции — несоответствие цены рыночным реалиям, особенно если сам объект уже устарел функционально и визуально. По оценкам NF Group, доля лотов с существенно завышенной стоимостью составляет порядка 15–20%.
«Объекты с завышенной ценой могут продаваться очень долго. Продавец, как правило, ориентируется на сумму, которую хотел бы получить. Однако при отсутствии интереса со стороны покупателей он либо снимает дом с продажи, либо корректирует стоимость. В случае явного завышения мы рекомендуем снижать цену на 10–20%», — пояснила руководитель направления загородной недвижимости Kalinka Ecosystem Олеся Евсеева.
В целом, по мнению экспертов, говорить о системном перегреве рынка элитной загородной недвижимости не приходится. Рост цен во многом обусловлен объективными причинами — удорожанием строительных материалов, ростом стоимости рабочей силы и увеличением цен на земельные участки, отметил Дмитрий Шилин.
«В последние годы нельзя говорить о массовом завышении стоимости. Как правило, собственники формируют цену с учетом понесенных затрат, и нередко это действительно качественные дома с использованием импортных материалов и дорогой отделки», — добавила Татьяна Алексеева.
Дополнительный фактор, создающий иллюзию многолетней продажи, — формальное присутствие объекта в базах агентств. Дом может числиться в экспозиции годами и оставаться на сайтах, хотя фактически собственник уже отказался от намерения его продавать. «Из-за этого создается ощущение, что объект находится на рынке десять лет», — отметила Олеся Евсеева.
Элитный дом под снос
Дальнейшая судьба подобных объектов зависит от их первоначального качества и текущего состояния. «Если дом изначально построен с применением дорогих материалов, оснащен продуманными инженерными системами и брендовой отделкой, он сохраняет ликвидность и может быть приобретен для проживания — иногда с проведением легкого косметического обновления», — пояснила Татьяна Алексеева.
Если же объект требует ремонта, но обладает качественной архитектурой и грамотной планировкой, покупатели чаще рассматривают вариант реконструкции. «Когда же модернизация оказывается экономически или технически нецелесообразной, такие предложения переходят в сегмент покупки “под снос” — фактически по стоимости земли», — добавила она.
В последние годы специалисты отмечают устойчивый тренд: приобретение домов на вторичном рынке по цене земельного участка. Покупатель рассматривает локацию как основной актив, сносит существующее строение и возводит новый дом в соответствии со своими требованиями.
«В подобных случаях объект по сути продается как участок, без учета стоимости здания. Цена может быть снижена до уровня земли, а сам дом после завершения сделки демонтируется», — резюмировал Дмитрий Шилин.
В январе 2026 года объем кредитования индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и покупки частных домов в России увеличился в четыре раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Об этом сообщил ДОМ.РФ со ссылкой на данные своего аналитического центра.
По информации организации, в январе банки выдали 8 тыс. кредитов на общую сумму 43 млрд рублей. По количеству это в четыре раза больше, чем годом ранее, а по объему — в 3,5 раза. В компании пояснили, что столь значительный рост связан с эффектом низкой базы января 2025 года, а также повышенным спросом на программу «Семейная ипотека» перед ужесточением ее условий с 1 февраля.
Наиболее заметная динамика зафиксирована в сегменте ИЖС: выдано 2,9 тыс. кредитов — в 5,5 раза больше, чем год назад. В сегменте готовых частных домов банки оформили 5,1 тыс. займов, что превышает показатель января 2025 года в 3,5 раза.
Доля «Семейной ипотеки» в выдаче кредитов на ИЖС достигла рекордных 94%, увеличившись на 20 процентных пунктов за год. В сегменте готовых домов этот показатель сохранился на уровне декабря и составил 60%.
Кроме того, отмечается улучшение качества ипотечного портфеля в сфере строительства жилья. По итогам четвертого квартала 2025 года доля кредитов на ИЖС, выданных заемщикам с долговой нагрузкой выше 80%, снизилась до 13%, что на 19 процентных пунктов меньше, чем годом ранее.
